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股东资格与股东权及其法律救济/唐青林

作者:法律资料网 时间:2024-07-03 10:42:50  浏览:9864   来源:法律资料网
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股东资格与股东权及其法律救济



注:
1、本文作者唐青林,中国人民大学法学硕士,北京中伦金通律师事务所律师,主攻公司法。擅长办理公司法律业务,包括公司设立;公司并购重组;公司合并、分立;公司股权变更、分割;公司股权诉讼;股东权益保护等。联系方式:lawyer3721@163.com,13366687472(北京)。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》(项先权博士主编,国家知识产权局知识产权出版社,2006年出版)。


一、股东资格与股东权
(一)股东资格的取得、丧失及股东的法律地位
股东是公司成立、存续不可或缺的条件。凡是对公司投资或基于其他合法原因而持有公司资本的一定份额并享有股东权利的主体均是公司的股东。也就是说,股东资格的取得是投资人通过认购公司的出资或股份而获得的。根据取得股东资格的时间及原因而论,可将股东资格的取得方式分为原始取得和继受取得。原始取得是指直接向公司认购股份,包括设立取得和增资取得。设立取得股东资格必须同时满足实际缴纳出资和公司依法成立两个要件。尤其注意公司依法成立是出资者取得股东资格的必备要件。如果投资者缴纳了出资,但因公司最终设立失败,投资者也不能取得股东资格。继受取得股东资格,主要是指通过转让、继承、赠与、公司合并等而取得股东资格的情形。其中转让取得是最常见的一种继受取得方式。无论何种类型的公司,股东的出资均可转让,但因公司的性质不同,法律对股东转让出资的限制也宽严有别。这在下文中会根据有限责任公司和股份公司的不同法律规定予以详述,此处不赘。
但是对不同类型的股东资格法律上有着宽严不一的规定。一般来说,法律对继受股东的资格限制较少,而对发起人股东的资格限制较严。这些限制主要有以下几个方面:
1、自然人作为发起人应当具备完全行为能力。由于发起人是公司设立行为的主体,而公司设立行为的性质主要是法律行为,并对发起人直接产生实体上的权利义务关系,因此理应适用《民法通则》关于自然人行为能力的规定,限制无行为能力人和限制行为能力人参与公司设立。而且,对于某些特殊的行业,法律还要求发起人应当具备特殊的民事权利能力和民事行为能力。此外,法律禁止设立公司的自然人,也不能成为公司的股东。如我国有关法律禁止公务员、法官、检察官等作为公司的股东。
2、法人作为发起人应当是法律上不受限制的法人。我国有关法律、法规禁止党政机关、军队等经商办企业,因此这些单位不能成为公司发起人。当然,这样的规定并不排除经国家授权的有关主管部门在国有资产营运方面的作用,也不排除经国家授权的投资机构和投资部门在必要时作为发起人参与某些公司的设立活动。
3、公司不得自为股东。我国新公司法第一百四十三条明确规定:“公司不得收购本公司股份”。但是,有下列情形之一的除外:减少公司注册资本;与持有本公司股份的其他公司合并;将股份奖励给本公司职工;股东因对股东大会作出的公司合并、分立决议持异议,要求公司收购其股份的。在上述情形下,公司可以暂时持有本公司股份,但法律对此有严格的期限限制,公司并不能因此最终成为自己的股东。
4、公司章程规定不得成为股东的人不得为公司的股东。新公司法修改以后充分体现了公司自治原则,有限公司基于其浓厚的人合性质,公司章程往往对股东资格加以严格限制。
5、法律对股东资格有特殊规定的,应当具备相应的条件方有资格取得股东地位。如新公司法第七十九条规定:“设立股份有限公司,应当有二人以上二百人以下为发起人,其中须有半数以上的发起人在中国境内有住所”。法律的这一规定主要是为了防止发起人利用设立公司来损害广大社会公众的利益,因此股份公司的发起人股东必须符合法律所特殊规定的住所条件方能取得股东资格。
正常情况下,股东资格会一直存续,但出现下列情况之一的,股东将丧失其资格:1、所持有的股权已经合法转让的;2、因违法受到政府处罚而被剥夺股权的; 3、未依公司章程约定履行股东义务,而受到除名处分的;4、法律规定的其他事由。
投资人认购或持有一定份额的公司资本之后,即取得股东资格,依法具有法律规定的股东地位。公司法对股东法律地位的规定主要体现在两个方面:1、股东享有股权。公司法第四条规定:“公司股东依法享有资产收益、参与重大决策和选择管理者等权利”。这是法律对股东地位的集中描述,也是对股东权利义务的抽象概括。当然在不同类型的公司中,股权的内容不尽一致,但不管股权在不同类型公司中所包含的具体内容有何差别,作为股东向公司出资的“对价”,股权是各种类型公司的股东所普遍享有的权利。股东正是在行使股权的过程中,表现了其在公司中的法律地位,揭示了其与公司之间的法律关系。2、股东平等原则。这是指在公司中基于股东资格而产生的每个股东的权利义务应当是平等的,各股东依其所持有的股份比例或拥有的出资额享有平等的权利,负担平等的义务,不得对任何股东予以歧视。这一原则是维系公司内部关系的主要原则。股东平等原则具体包含两个方面的内涵:其一,只要具有股东身份,不论股东个体有何差异,均可以在公司中享有平等的权利,如参加股东大会。从这个意义上说,股东平等原则具有绝对性。其二,股东平等原则并不排除具体股权内容的不同。由于奉行“一股一表决权”的原则,拥有出资数额或股份数额较多的大股东就拥有更多的表决权,但这并不违背股东平等原则,而恰恰是平等原则的体现。不过这种形式上平等的“一股一表决权”制度,在实践中却导致了大股东滥用自己的表决权侵害中小股东利益的情形的出现。新公司法在很多方面修改了原有的一些规定,加强了对中小股东权益的保护,这也体现了现代公司法从追求形式公正向追求实质公正的巨大转变。

(二)股东权利的性质、内容及其法律救济
1、股东权利的概念、性质
股东的权利通常简称为股东权或股权,是指股东基于其出资在法律上对公司所享有的权利。关于股权的性质,在大陆法系早期的公司法理论上,通说认为股权既不是物权,也不是债权,而是基于股东的地位所形成的多数权利义务的集合体。在近代出现了股东地位说和新债权说等种种不同的认识。我国法上关于股权性质的认识更是众说纷纭,有代表性的几种说法主要有所有权说、债权说、社员权说、股东地位说、独立民事权利说等。究竟如何认识股权的性质,对界定我国国家与公司的财产关系有重要影响。不可否认的是,所有权说、债权说、社员权说、股东地位说都具有一定的合理性,但却存在着难以自圆其说的理论缺陷,并不能对股权做出本质的反映。因为股权虽然以财产权为基本内容,但又不同于债权和所有权,它还包含有公司内部事务管理权等非财产内容。股权作为股东向公司让渡出资财产所有权的对价,它不仅体现了股东与公司之间的法律关系,而且股权作为股东基于出资取得公司成员资格的标志,也体现了股东相互之间的法律关系。基于上述原因,笔者倾向于股权是独立民事权利的观点。股权与公司法人财产权是公司成立后股东和公司各自享有的法定权利,二者相伴而生,它们随着出资行为的完成和公司的正式成立而同时产生,它们的分化是商品经济长期孕育和发展的必然结果,也是现代企业制度的重要标志。对股权性质的解释,不应从原有法律所规定的传统权利中寻求根据,而应以公司这种现代企业制度关于股东财产与公司财产相互分离、股东人格与公司人格彼此独立、股东与公司之间产权分化的实际情况和发展需要为出发点来探讨股权的性质。

2、股东权利的具体内容
尽管各国关于股权性质的界定存在着很多争议,但对股权具体内容的规定却大同小异。股权的具体内容虽然因公司类型的不同而不尽一致,但就各国或地区公司立法所共同确认的一般权利而言,股权主要包括以下几个方面:
(1)出席或委托代理人出席股东(大)会行使表决权。股东对由股东(大)会决定的事项有表示同意或不同意的权利,行使表决权是股东通过股东(大)会参与公司管理的重要手段。
(2)选举权和被选举权。我国公司法对股东的选举权和被选举权作了规定,股东有权通过股东(大)会选举公司的董事、监事,同时,股东只要符合公司法规定的公司的董事和监事的任职资格,就可依法定的议事规则被选举为公司的董事或监事。
(3)依法转让出资或股份的权利。但是为了维护交易安全,法律对股东的这一权利往往会做出一些限制,尤其是对一些特殊类型的股东,如发起人股东和担任高级管理职位的股东。一般情况下,有限责任公司的股东转让出资比股份公司的股东转让股份会受到更多的限制。
(4)查阅、复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告的权利。公司法修改之后,扩大了股东的知情权,这是保证股东参与公司重大事项决策的前提。公司法第三十四条规定:“股东有权查阅、复制公司章程、股东会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议和财务会计报告。股东可以要求查阅公司会计账簿。股东要求查阅公司会计账簿的,应当向公司提出书面请求,说明目的。公司有合理根据认为股东查阅会计账簿有不正当目的,可能损害公司合法利益的,可以拒绝提供查阅,并应当自股东提出书面请求之日起十五日内书面答复股东并说明理由。公司拒绝提供查阅的,股东可以请求人民法院要求公司提供查阅。” 第九十八条规定:“股东有权查阅公司章程、股东名册、公司债券存根、股东大会会议记录、董事会会议决议、监事会会议决议、财务会计报告,对公司的经营提出建议或者质询”。
(5)股利分配权和公司剩余财产的分配权。股东有权按照实缴的出资比例或所持有的股份比例分取红利。在公司解散时,对于公司清偿债务后的剩余财产,股东也有权按照上述比例分取剩余财产。股利分配权是股东权最核心的基本内容,因为股东投资公司的目的即是获取盈利。为了保护中小股东股利分配权的实现,针对有限责任公司的大股东利用其对公司的控制权,长期不向股东分配利润,也不允许中小股东查阅公司财务状况,法律还规定,有限责任公司连续五年不向股东分配利润,而公司该五年连续盈利,并且符合本法规定的分配利润条件的,对股东会该项决议投反对票的股东可以请求公司按照合理的价格收购其股权。自股东会会议决议通过之日起六十日内,股东与公司不能达成股权收购协议的,股东可以自股东会会议决议通过之日起九十日内向人民法院提起诉讼。
(6)公司发行新股时的优先认购权。公司新增资本时,股东有权优先按照实缴的出资比例认缴出资。
(7)提议召开临时股东(大)会和特定情形下召集主持股东大会的权利。公司法修改后,把有限责任公司股东建议召开临时股东会的标准降低了,由以前代表四分之一以上表决权的股东方能提议召开临时股东会,修改为现在的持有十分之一以上表决权的股东就可提议召开临时股东会,作此修改的主要目的在于保护中小股东的权益。根据修订后的公司法,董事会或者执行董事不能履行或者不履行召集股东(大)会会议职责的,监事会或者不设监事会的公司的监事应当及时召集和主持;监事会不召集和主持的,有限责任公司代表十分之一以上表决权的股东可以自行召集和主持,股份公司连续九十日以上单独或者合计持有公司百分之十以上股份的股东可以自行召集和主持。
(8)请求提起诉讼和单独提起诉讼的权利。修改后的公司法规定:董事、高级管理人员违反法律、行政法规或者公司章程的规定,损害股东利益的,股东可以向人民法院提起诉讼。对董事、高级管理人员具有法律禁止的特定情形的,有限责任公司的股东、股份有限公司持股达到一定比例的股东,可以书面请求监事会或者不设监事会的有限责任公司的监事向人民法院提起诉讼;监事有法律规定的情形的,前述股东可以书面请求董事会或者不设董事会的有限责任公司的执行董事向人民法院提起诉讼。如果监事会、不设监事会的有限责任公司的监事,或者董事会、执行董事收到股东书面请求后拒绝提起诉讼,或者自收到请求之日起三十日内未提起诉讼,或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使公司利益受到难以弥补的损害的,上述股东有权为了公司的利益以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。对他人侵犯公司合法权益,给公司造成损失的,上述股东也可以依法向人民法院提起诉讼。
(9)决定公司是否存续的权利。修订后的公司法规定,公司经营管理发生严重困难,继续存续会使股东利益受到重大损失,通过其他途径不能解决的,持有公司全部股东表决权百分之十以上的股东,可以请求人民法院解散公司。
(10)拥有提案权。修订后的公司法第一百零三条规定:单独或者合计持有公司百分之三以上股份的股东,可以在股东大会召开十日前提出临时提案并书面提交董事会;董事会应当在收到提案后二日内通知其他股东,并将该临时提案提交股东大会审议。临时提案的内容应当属于股东大会职权范围,并有明确议题和具体决议事项。

3、股东权利的法律救济
公司是投资者实现利润最大化的工具,公司立法也一直以保护股东权利为根本宗旨。但法律规定的应有权利与实有权利之间毕竟存在着一定距离。现实社会中,股东权利可能受到来自于政府机构、大股东、公司经营者、中介机构等各个方面的侵害。因此,必须重视对股东权利的救济,这包括事先的预防机制以及事后的司法救济。所幸的是,我国公司法修改之后,对股东权利的救济予以了充分重视,不仅明确认可了股东的派生诉讼地位问题,而且导入了累积投票制度、股东表决权回避制度、股东提议召开临时股东(大)会的制度等,尤其加强了对中小股东权益的保护,这些都为股权的全面保护提供了强有力的法律依据。
所谓股东表决权回避制度,是指当某一股东与股东(大)会讨论的决议事项有特别的利害关系时,该股东或其代理人均不得就其持有的股份行使表决权。公司法第十六条规定:“公司为公司股东或者实际控制人提供担保的,必须经股东会或者股东大会决议。前款规定的股东或者受前款规定的实际控制人支配的股东,不得参加前款规定事项的表决”。很显然这是对股东权予以事前救济的一种制度设计。
所谓累积投票制度,就是每一股东所持有的选票数等于他所持有的股份数乘以待选董事或监事的名额数。在该制度下,股东可以将其所有选票都投给一名候选人,也可以将选票分别投给多名候选人。对此制度,公司法第一百零六条予以了明确肯定:股东大会选举董事、监事,可以根据公司章程的规定或者股东大会的决议,实行累积投票制。本法所称累积投票制,是指股东大会选举董事或者监事时,每一股份拥有与应选董事或者监事人数相同的表决权,股东拥有的表决权可以集中使用。累积投票制度的功能主要在于充分保护中小股东的权益,使其有能力与控制股东相抗衡,从而保护社会公众投资的热情和信心。
关于股东提议召开临时股东(大)会的制度,我国新旧公司法中均有规定,修订之后的公司法对有限责任公司股东提议召开临时股东会的标准还有所降低,使中小股东的要求更容易实现。
另外,修订之后的公司法还力图通过完善法人治理结构,加强董事、经理、监事对公司的义务等,来平衡公司的权利机制,使股东利益能够得到最大程度的保护。
除了对股东权利的事先救济外,我国新公司法对股东的诉讼地位问题予以了明确认可,解决了以前无法可依的局面,从而使得对股东权利的事后救济能够得以顺利进行。我国公司法第一百五十二条规定:对董事、高级管理人员有法律禁止的特定情形的,有限责任公司的股东、股份有限公司持股达一定比例的股东,可以书面请求监事会或者不设监事会的有限责任公司的监事向人民法院提起诉讼;对监事有法律禁止的特定情形的,前述股东可以书面请求董事会或者不设董事会的有限责任公司的执行董事向人民法院提起诉讼。监事会、不设监事会的有限责任公司的监事,或者董事会、执行董事收到前款规定的股东书面请求后拒绝提起诉讼,或者自收到请求之日起三十日内未提起诉讼,或者情况紧急、不立即提起诉讼将会使公司利益受到难以弥补的损害的,上述股东有权为了公司的利益以自己的名义直接向人民法院提起诉讼。对于他人侵犯公司合法权益,给公司造成损失的,上述股东可以依照法律规定向人民法院提起诉讼。第一百五十三条规定:“董事、高级管理人员违反法律、行政法规或者公司章程的规定,损害股东利益的,股东可以向人民法院提起诉讼”。前述这两个法律条文的规定,对股东的诉讼主体资格予以明确,从而解决了股权的司法救济途径所存在的制度上的障碍。


注:
1、本文作者唐青林,中国人民大学法学硕士,北京中伦金通律师事务所律师,主攻公司法。擅长办理公司法律业务,包括公司设立;公司并购重组;公司合并、分立;公司股权变更、分割;公司股权诉讼;股东权益保护等。联系方式:lawyer3721@163.com,13366687472(北京)。
2、本文摘自《新公司法理论与律师实务》(项先权博士主编,国家知识产权局知识产权出版社,2006年出版)。
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安徽省涉案物品估价管理条例

安徽省人大常委会


安徽省涉案物品估价管理条例
安徽省人民代表大会常务委员会



《安徽省涉案物品估价管理条例》已经1998年10月12日安徽省第九届人民代表大会常务委员会第六次会议通过,现予公布,自1999年1月1日起施行。

第一章 总 则
第一条 为规范涉案物品估价行为,维护国家、公民、法人和其他组织的权益,保证司法和行政执法活动的正常进行,根据国家有关法律、法规的规定,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称涉案物品是指司法、行政执法机关(以下简称委托机关)在办理案件中涉及的赃物、罚没物、纠纷物。
赃物是指查获的违法犯罪行为人所侵占的物品。
罚没物是指查处各类违法案件没收的物品。
纠纷物是指人民法院在办理民事、经济案件时所涉及的物品。
第三条 本条例适用于本省行政区域内涉案物品的估价管理。
第四条 委托机关在办理案件过程中,对价格不明或价格难以确定的物品应当委托涉案物品估价机构进行估价。
第五条 县级以上人民政府价格主管部门是涉案物品估价的主管部门,负责本行政区域内涉案物品估价的监督管理工作。
第六条 涉案物品的估价应当遵循合法、公正、客观、科学的原则。

第二章 估价机构与估价人员
第七条 涉案物品估价机构的设立须经县级以上人民政府有关主管部门批准。法律、法规另有规定的,从其规定。
第八条 估价机构必须取得省级以上人民政府价格主管部门颁发的《涉案物品估价机构资格证》后,方可从事涉案物品估价业务。
第九条 从事涉案物品估价的机构应当具备下列条件:
(一)有自己的名称、组织机构和场所;
(二)有相应的章程和必要的管理制度;
(三)注册资金不少于10万元人民币;
(四)有3名以上符合条件的估价专业人员;
(五)能够独立承担民事责任;
(六)法律、法规规定的其他条件。
第十条 估价人员必须经省级以上人民政府价格主管部门统一考试合格取得《涉案物品估价人员资格证》后,方可从事涉案物品估价业务。
第十一条 从事涉案物品的估价人员应当具备下列条件:
(一)遵守法律、法规,具有良好的思想品德和职业道德;
(二)具有相关专业大专以上学历,或者具有相关专业中级以上技术任职资格;
(三)从事三年以上价格工作或者从事一年以上价格评估工作;
(四)法律、法规规定的其他条件。
第十二条 有下列情形之一的,估价人员应当回避:
(一)与涉案物品当事人有亲属关系或与该估价事项有利害关系的;
(二)与涉案物品当事人有其他关系,可能影响公正估价的;
(三)涉案物品当事人申请回避理由成立的。
估价人员的回避由估价机构负责人决定;估价机构负责人的回避由其主管部门决定。
第十三条 估价机构及其估价人员对估价业务中涉及的情况和资料应当保密。
第十四条 估价机构对涉案物品价格评估实行有偿服务,可以向委托机关收取合理的估价工作费用。
涉案物品估价收费的具体办法由省人民政府价格主管部门会同省人民政府财政主管部门制定。
涉及刑事、行政案件物品的估价费用由委托机关在办案经费中列支。

第三章 估价程序
第十五条 委托机关委托估价机构估价时,应如实提供有关情况和资料,并出具《估价委托书》。
《估价委托书》应当包括以下主要内容:
(一)估价的理由和要求;
(二)估价范围和估价基准日;
(三)涉案物品的品名、牌号、种类、数量、来源;
(四)其他有关情况和资料;
(五)加盖委托机关印章。
第十六条 估价机构接到《估价委托书》后,应对《估价委托书》载明的情况进行查验,如有异议,应与委托机关共同确认。
第十七条 估价机构受理委托后,应当指定3名以上估价人员组成估价小组,依法进行估价。
第十八条 估价机构需要对涉案物品进行质量检验和技术鉴定的,应委托有关法定机构进行质量检验和技术鉴定后方可估价。
第十九条 估价机构应当在接到《估价委托书》之日起7日内作出估价结论,出具《估价鉴定结论书》,并送交委托机关;委托时对估价期限另有约定的,从其约定。
《估价鉴定结论书》应当包括以下内容:
(一)估价范围、基准日和内容;
(二)估价依据;
(三)估价方法和过程;
(四)估价结论;
(五)对估价鉴定结论有异议的处理办法;
(六)估价人员签名、估价机构负责人签名并加盖估价机构印章。
第二十条 委托机关接到《估价鉴定结论书》后,应当依法将估价结论告知涉案物品当事人。
第二十一条 省人民政府价格主管部门设立涉案物品估价复核裁定机构和分支机构,根据国家涉案物品估价复核裁定的有关规定进行复核裁定工作。
第二十二条 估价机构依照本条例作出的估价鉴定结论经委托机关确认后,应当作为委托机关办理案件的依据。
第二十三条 委托机关对估价鉴定结论有异议的,自接到《估价鉴定结论书》之日起7日内,可以要求原估价机构重新估价,也可以向估价复核裁定机构提出复核裁定。
涉案物品当事人对估价鉴定结论有异议的,自接到《估价鉴定结论书》之日起7日内,可以向委托机关提出重新估价或复核申请。委托机关可以要求原估价机构重新估价,也可以向估价复核裁定机构提出复核裁定。
依照前两款规定,估价机构或复核裁定机构应当在受理后7日内作出《重新估价鉴定结论书》或者《估价复核裁定结论书》,并送交委托机关,《估价复核裁定结论书》应同时送交原估价机构。委托时对估价期限另有约定的,从其约定。

第四章 估价方法
第二十四条 估价机构应根据基准日当时、当地同类物品价格、质量状况和新旧程度,对涉案物品进行估价。
涉案物品估价的基准日,除法律、法规另有规定外,应由委托机关根据案件发生时的实际情况确定。
第二十五条 对流通领域的涉案物品,属于政府定价的,按政府定价计算;属于政府指导价的,按政府指导价的基准价计算;属于市场调节价的,按市场中等价格计算。
第二十六条 对生产领域的涉案物品,按完工程度和成本折合计算。
第二十七条 对已使用或已陈旧的涉案物品,按成新率、尚存使用价值或残值折合计算。
第二十八条 对其他涉案物品的估价,比照本章的相关规定计算;国家有规定的,按国家规定执行。

第五章 法律责任
第二十九条 委托机关违反本条例规定,提供虚假情况和资料,致使估价失实的,对主管人员和直接责任人员给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。给涉案物品当事人造成损失的,委托机关应予赔偿。
第三十条 估价机构违反本条例规定,未按规定的估价程序和方法进行估价的,由县级以上人民政府价格主管部门宣布估价结论无效,并根据情节轻重分别给予警告、通报批评、责令停业整顿,情节特别严重的,由省人民政府价格主管部门吊销《涉案物品估价机构资格证》;对主管人
员和直接责任人员给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任。给涉案物品当事人造成损失的,估价机构应予赔偿。
第三十一条 估价人员违反本条例规定,玩忽职守、徇私舞弊、弄虚作假、索贿受贿、泄漏秘密和应当回避而未回避的,由有关主管部门给予行政处分,并可由省人民政府价格主管部门吊销《涉案物品估价人员资格证》;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附 则
第三十二条 本条例应用中的具体问题,由省人民政府价格主管部门负责解释。
第三十三条 本条例自1999年1月1日起施行。



1998年10月12日

吉林市房地产中介服务管理规定

吉林省吉林市人民政府


吉林市房地产中介服务管理规定


(2003年1月20日吉林市人民政府第1次常务会议审议通过 2003年2月8日吉林市人民政府令第136号公布)



第一章 总则

第一条 为加强房地产中介服务的管理,维护房地产市场秩序,保障房地产活动当事人的合法权益,根据有关法律、法规,结合我市实际,制定本规定。

第二条 凡在本市行政区域内从事房地产中介服务活动,均须遵守本规定。

第三条 本规定所称房地产中介服务是指在房地产投资、开发、转让、租赁、抵押、交换、权属登记、物业管理等活动中从事咨询、评估、经纪等居间经营活动并收取佣金的行为。包括房地产价格评估、房地产经纪、房地产咨询等活动。

房地产价格评估是指对房地产进行测算,评定其经济价值和价格的活动。

房地产经纪是指为委托人提供房地产信息、拍卖、典当、担保等居间代理业务的活动。

房地产咨询是指为房地产活动提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的活动。

第四条 市房地产行政主管部门负责本市城区房地产中介服务的管理工作。

各县(市)房地产管理部门依照本规定负责本辖区内的房地产中介服务的管理工作。

第二章 中介服务人员资格管理

第五条 从事房地产价格评估的人员必须经国家和省统一考试,按有关规定取得相应资格证书,注册登记后,方可以房地产估价师或房地产估价员的身份,从事房地产价格评估业务。

第六条 从事房地产经纪的人员必须经过统一考试,按有关规定取得相应资格证书,注册登记后,方可以房地产经纪人的身份从事房地产经纪业务。

第七条 从事房地产咨询业务的人员,必须为具有房地产及相关专业中等以上学历、有与房地产咨询业务相关的中级以上专业技术职称并取得资格证书、注册登记的专业技术人员。

第八条 房地产中介服务人员的执业资格实行年度审验制度。市房地产行政主管部门负责全市房地产中介服务人员执业资格的年审。

第九条 经注册登记的房地产中介服务人员,须进入相应的房地产中介服务机构从业,不得以个人名义执业,不得跨机构同时从业。

第十条 未取得执业资格证书、未经注册的房地产中介服务人员,不得以房地产价格评估师、评估员、房地产经纪人、房地产业务咨询人员的身份从事房地产中介服务活动。

第十一条 严禁伪造、涂改、转借房地产中介服务人员各种证书。遗失的,向原发证机关申请补发。

第三章 中介服务机构管理

第十二条 从事房地产中介服务,须设立相应的房地产中介服务机构。房地产中介服务机构,须为取得营业执照、能独立承担法律责任的经济组织。

第十三条 申请设立房地产价格评估机构,必须具备一定数量的专职的房地产估价专业人员和规定的注册资本,并按照有关规定,由注册房地产估价师出资设立有限责任公司或合伙企业,其法定代表人、负责人必须是注册房地产估价师。

第十四条 房地产价格评估机构资格等级分为一、二、三级和临时资格。

一级、二级资格的房地产价格评估机构的设立,按国家和省的有关规定执行。设立三级、临时资格的房地产价格评估机构由市房地产行政主管部门审查合格后,颁发资质等级证书,报省建设行政主管部门备案。

第十五条 房地产价格评估机构的资格实行年度审验制度。一、二级房地产价格评估机构由市房地产行政主管部门初审,提出意见报省建设行政主管部门。三级、临时资格的房地产价格评估机构由市房地产行政主管部门年审。

第十六条 房地产价格评估机构在成立时均为临时资格。临时资格的最长期限为两年,期满后不得再申请临时资格。

房地产价格评估机构资格等级应逐级上升,每次申请等级间隔不得少于两年。

第十七条 设立房地产经纪机构、咨询机构应提交书面申请,经审查合格,领取《营业执照》后,方可营业。

其它经纪机构从事房地产经纪活动的,须向市房地产行政主管部门备案。

第十八条 设立房地产经纪机构,应有2名以上取得市房地产行政主管部门颁发执业资格证书的人员,并以房地产经纪为主营业务。

第十九条 设立房地产咨询机构,应有3名以上取得执业资格证书的人员,并以房地产咨询为主营业务。

第二十条 房地产经纪机构、咨询机构的执业资格实行年审制度,凡年审不合格的房地产经纪机构、咨询机构,不得继续营业。

第四章 中介业务管理

第二十一条 房地产中介服务机构从事中介服务活动,须以其机构的名义办理,与委托人签订书面合同,并使用市工商行政主管部门、市房地产行政主管部门监制的合同文本。

第二十二条 房地产中介服务机构办理的房地产中介服务业务,未经委托人同意,不得转让给其他中介服务机构代理。确需转让的,须经委托人书面同意,不得增加佣金。

第二十三条 房地产中介服务机构应在其资格等级限定的执业范围内营业。持“经营性收费许可证”,按价格主管部门规定的原则和标准收取费用,收费须明码标价,开具发票,并依法交纳税费,接受房地产行政主管部门指导、监督和检查。

第二十四条 各级房地产价格评估机构的执业范围:

(一)一级机构可以从事各类房地产价格评估,经批准可以跨省、自治区、直辖市从事评估业务;

(二)二级机构可以从事房地产买卖、租赁、抵押、拆迁、企业兼并、合资入股、司法仲裁、工程建设项目等方面的房地产价格评估,在本省区域内从事评估业务;

(三)三级机构可以从事建筑面积5万平方米以下的抵押、企业兼并、合资入股方面的房地产评估项目,在本市行政区域内从事评估业务;

(四)临时机构可以从事估价标的额100万元以下的房地产抵押评估,在本市行政区域内从事评估业务。

第二十五条 房地产经纪机构可以代理各类房地产买卖、租赁、经营各种房源信息等业务。

第二十六条 房地产咨询机构可为房地产转让、抵押、租赁等交易活动提供法律、政策、信息、技术等方面的咨询、策划等服务。

第二十七条 房地产中介服务机构在履行委托合同、开展业务过程中,其业务人员可以根据需要,查阅委托人的有关资料和文件,查看现场。委托人应予以协助,提供全面、真实的相关材料。

第二十八条 房地产中介服务机构发布的各类房地产广告应真实、合法,并须载明中介机构的名称、地址、资格证书号。

第二十九条 房地产中介服务机构从事中介业务活动,应当建立业务记录和业务台帐。严格执行业务统计报表制度,并按要求报送市房地产行政主管部门。

第三十条 房地产中介服务机构未履行房地产中介服务合同的,不得收取中介服务费。已收取的,应退回中介服务费;部分履行的,减收中介服务费(因委托人过错造成委托合同不能履行的除外)。

第三十一条 房地产中介服务机构办理的中介服务业务,凡因其承办人员的责任造成委托人经济损失的,由该中介服务机构承担赔偿责任。

第三十二条 房地产中介服务机构、中介服务人员,在房地产中介服务活动中禁止下列行为:

(一)恶意串通,损害当事人的合法权益;

(二)直接或间接帮助当事人从事房地产违法交易活动;

(三)泄露当事人的秘密;

(四)允许他人以自己的名义从事房地产中介服务;

(五)发布虚假广告;

(六)法律、法规禁止的其他行为。

第五章 法律责任

第三十三条 违反本规定,有下列行为之一的,由市房地产行政主管部门或会同有关部门按下列规定给予处罚;情节严重、构成犯罪的,依法追究刑事责任:

(一)违反第八条、第十五条、第十七条第二款、第二十条规定,房地产中介服务人员、房地产中介服务机构不按规定接受年审、不报送备案、年审不合格的,对房地产中介服务机构处以年成交额4%至6%的罚款;对个人处以500元至1000元的罚款。情节严重的,收回《房地产中介资格证书》,吊销营业执照;

(二)违反第九条、第十条规定,未取得房地产中介服务执业资格,擅自从事房地产中介业务,以个人名义执业或跨机构同时从业的,责令停止房地产中介业务,没收非法所得,并处以非法所得1至2倍的罚款;

(三)违反第十一条规定,伪造、涂改、转借各种证书及合同的,吊销资格证书,并处以1000元至5000元的罚款;

(四)违反第二十三条规定,房地产价格评估机构超范围执业的,吊销资格证书,没收非法所得,并处以5000元至10000元的罚款;

(五)违反第三十二条规定,损害委托人合法权益、违法交易、泄露委托人秘密、允许他人以自己的名义从事中介服务、发布虚假广告的,吊销资格证书,并处以非法所得2至3倍的罚款。

第三十四条 房地产中介服务机构、中介服务人员,必须自觉接受房地产行政主管部门的检查,提供有关资料和情况,不得推诿、拒绝和隐瞒。

第三十五条 房地产行政执法人员,必须模范遵守本规定,对于玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由所在单位或上级主管部门按其情节轻重,给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

第六章 附则

第三十六条 本规定施行前从事房地产中介服务的机构及人员,须在本规定施行之日起三个月内到市房地产行政主管部门重新办理执业资格登记手续,逾期不重新登记、办理相应手续的,不得继续从事房地产中介服务活动。

第三十七条 本规定由市房地产管理局组织实施。

第三十八条 本规定自2003年4月1日起施行。




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