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保险法告知义务的立法缺陷及完善/卢彦芬

作者:法律资料网 时间:2024-07-12 16:18:15  浏览:8455   来源:法律资料网
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保险法告知义务的立法缺陷及完善

卢艳芬 韩秀峰
( 卢艳芬:河北保定北市区检察院检察长, 韩秀峰河北保定北市区检察院一级检察官)


摘要:告知义务是保险法最大诚信原则的重要组成部分。我国保险法对告知义务的规定存在着缺陷和不足,应在告知义务主体的范围、告知义务的内容、告知义务的免除、违反告知义务必须具备的主客观要件以及违反告知义务的法律后果等方面进行修改和完善。
关键词:告知主体、告知内容、义务免除、构成要件、解除权、除斥期间

告知义务是投保人或被保险人在订立保险合同时必须履行的义务。我国《保险法》第17条对此作出了相关规定,但该条款内容存在缺陷和不足,应加以修改和完善。本文试就该问题展开探讨。
一、关于告知义务主体的范围
告知义务人的主体原则上为投保人,因为他是订立保险合同时保险人的相对人,所以我国《保险法》第17条规定,投保人负有如实告知义务。对这一点无任何疑义。
关于如实告知义务的承担人,各国立法例规定的不尽相同。有的国家规定告知义务人为投保人,如德国、意大利、越南、俄罗斯等;有的国家区分不同情况,如《日本商法典》区分损失保险和人寿保险,其第644条规定,损失保险的投保人,负如实告知义务;其第678条规定,人寿保险的投保人和被保险人,均负如实告知义务;有的国家规定告知义务人为投保人和被保险人,如韩国、瑞士。
美国保险立法对于如实告知义务的承担人,并没有完全一致的规定。但是,在美国各州的保险实务上,投保人和被保险人的地位并未加以明确划分,通常将被保险人列为如实告知的义务人,实际包括在投保人内。1
我国《保险法》第17条规定,投保人负如实告知义务。我们认为,在保险活动中,对投保人和被保险人均应课以告知义务。首先,就财产保险而言,被保险人为保险事故发生时的受损人及受益人,根据权利和义务一致原则,被保险人负告知义务理所当然。同时,财产保险的被保险人往往最了解保险标的物的状况及危险发生情况,便于告知义务的履行。其次,在人身保险中,被保险人对自己身体状况的了解更为透彻,比投保人负担告知义务的理由更加充分。再次,考虑到投保人和被保险人不是同一人的情形,被保险人对保险标的之危险事项有比投保人更为透彻的了解,特别是有关被保险人的个人或者隐秘事项,除被保险人本人以外,投保人难以知晓。若不使被保险人负担如实告知义务,对于保险人估计危险难免会有所妨碍。既然被保险人是以其财产或者人身受保险合同保障的利害关系人,要求其承担如实告知义务,其妥当性不应受到怀疑。所以,我们认为保险法告知义务人为投保人和被保险人。

二、关于告知义务的履行时间
关于告知义务的履行时间,各国立法均明确规定为“保险合同订立时”,我国台湾地区
《保险法》第64条亦作出如此规定。在解释上,学者们认为,“订立契约时”泛指保险人为承保意思表示之前,义务人于投保时及投保后契约成立前应负告知义务。1
我国《保险法》关于告知义务履行时间的规定则显得较为模糊,但多数学者认为告知义务的履行应于保险合同订立时进行。2我国《澳门商法典》第973条第1款更是明确规定为投保人“最迟应于订立合同时”履行告知义务。但也有学者认为保险合同订立后,特别是在保险合同复效时、续约时、合同内容变更时也应该履行如实告知义务。3我们认为告知义务的履行时间应在保险合同订立时。
就告知义务的性质而言,告知义务属于先合同义务,即在保险合同成立之前应履行的义务。我国《保险法》第17条第1款的规定:“订立保险合同,投保人对于保险人就保险标的或者被保险人的有关情况的询问应如实告知。”依该条可知,投保人或被保险人应在合同订立时履行告知义务,本条之所以规定“订立合同时”在于区别如实告知义务的性质和保险合同成立后投保人或被保险人所负通知义务的不同。所谓“订立合同时”应泛指保险人做出承保意思表示之前。即“合同成立前的告知义务”。
三、关于告知义务的内容
告知的内容,主要是指重要事实的告知。英国《1906年海上保险法》第18条第2款规定:“所有影响一个谨慎的保险人确定保险费或决定是否承担某项风险的情况均为重要事实。”在英国,具体讲,必须告知的重要事实有:(1)所投保的风险,就其性质或险别比人们通常预计的要大;(2)同样,外部因素使得风险大于通常状况的;(3)导致预期损失金额大于通常估算的金额;(4)以往其他保单项下发生的损失和赔偿;(5)以往投保时曾遇到其他保险人的婉拒或提出的不利条件;(6)因被保险人免除第三方本应承担的责任而影响到保险权益转让的事实;(7)是否存在其他非补偿性保险单,如寿险或人身意外险保单;(8)与保险标的有关的全部事实及相应的介绍。
我国《保险法》第17条第2款规定:“投保人故意隐瞒事实,不履行如实告知义务,或者因为过失未履行如实告知义务,足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率的,保险人有权解除保险合同。”从该条可以看出,告知的内容包括两种情况:一种是足以影响保险人决定是否同意承保的重要事实;第二种是足以影响保险人决定是否提高保险费率的重要事实。
判断“重要事实”的标准是什么?美国的保险法律中有两种证明重要性的方法:一是风险增加法,二是影响损失法。4
1、风险增加法。这是一种使用较为普遍的方法。按照这种方法,一个事实要构成重要的事实必须引起承保风险的增加。纽约州保险法规定:除非保险人了解到不实陈述的事实会导致其拒绝达成(保险)合同,否则不能被看作是对重要事实的不实陈述。在确定重要性时,(法庭)允许以保险人签订合同时是否会接受,抑或拒绝类似风险的习惯做法作为证据。马萨诸塞州保险法规定:除非不实陈述增加损失风险,否则不能视为对重要事实的不实陈述。使用这种方法,如果投保汽车保险,家中有一个20岁的青年人与投保人共开一辆车,而投保人告诉保险人家中没有25岁以下的人开车,由于汽车保险人按惯常做法对于年轻、单身驾车人收取较高的保费,显然,投保人所陈述的事实已经增加或严重影响保险人承保的风险,构成了被保险人的不实陈述。
2、影响损失法。这是一种比较极端的方法使用不如前一种广泛。这种方法通常规定:不论事实本身的重要性如何,如果这种不实陈述从本质上并未造成承保财产损害的增加或导致其灭失,就不能使保险合同失效。
我们认为判断事实重要性的标准不能依义务人或保险人的主观意思决定,须依事实的性质综合各种情况进行客观的、全面的考察。假如该事实足以影响保险人承受危险的决定时即为重要事实,而义务人主观上认为不重要,在询问时未作出告知,也产生告知义务的违反。对于有关事项的未告知或告知不实,保险人须证明其重要性。假如发生争执时应当由法院就危险的性质加以判断。但是如果保险人对此问题已以书面标明的,可以视为重要事项;反之如果保险人只概括地在书面上询问“是否有其他疾病?”或类似的文句,则不得视为该问题已经“书面标明”。投保人对之是否有违反如实告知义务的情形,仍须由其所未告知或不实告知的事实是否为重要事项而定。
四、关于告知义务的履行方式
各国的保险法都规定了投保人在订立保险合同时有如实告知的义务,如果不如实告知,投保人、被保险人及受益人要承担相应的法律后果。但由于各国的法律传统和保险业的发展水平不同,告知存在两种制度:一种是询问告知制,即只有在保险公司询问的情况下,投保人才有义务如实告知;另一种是主动告知制,即不经过询问,投保人也应当将与保险公司决定是否承保及费率高低有关的重要情况告知保险公司,如果有隐瞒不告知或者告知不实,投保人、被保险人和受益人要承担相应的法律后果。
(一)《保险法》规定的询问告知制
根据我国《保险法》第17条第1款的规定,我国适用的是询问告知制。一般情况下,保险公司可以要求投保人填写保险公司印制的投保单,作为对如实告知义务的履行。个别情况下,保险公司可以就投保单之外的有关事项进行询问,无论这种补充询问是书面的还是口头的,投保人都应当如实告知,否则,就要承担相应的法律后果。我国的询问告知制是与我国保险业的发展水平以及我国广大投保人的风险管理意识相符合的。
(二)《海商法》规定的主动告知制
我国《海商法》第222条规定:“合同订立前,被保险人应当将其知道或者在通常业务中应当知道的有关影响保险人据以确定保险费率或者确定是否同意承保的重要情况,如实告知保险人。保险人知道或者在通常业务中应当知道的情况,保险人没有询问的,被保险人无需告知。”显然,依照《海商法》的规定并对之作文义解释,投保人(被保险人)的如实告知义务之履行不以保险人的询问为前提,不论保险人是否询问,除非保险人已知或者应知,投保人(被保险人)应当将有关保险的重要情况“主动”告知保险人。1至于何者构成重要事项,为事实判断问题,因保险标的和承保险别的不同而有所不同。投保人无需告知的保险人“没有询问的”事项,仅以保险人知道或者应当知道的事项为限。可见,投保人或者被保险人对于有关影响保险人据以确定保险费率或者确定是否同意承保的重要情况,不论保险人是否询问,均应履行如实告知义务。
(三)对两者的比较
我们认为,在保险关系中,保险人居于有利地位,对于哪些事项事关保险危险的发生或其程度,在判断上具有丰富的经验,应当由其就这些事项对投保人作出询问也在情理之中。如果其没有就这些事项作出询问,表明此等事项并不重要,或者可以推定保险人已经知道这些情况或者虽不知情但免除了投保人的如实告知义务,投保人自然没有必要主动进行告知。有鉴于此,我们认为,对海商法上关于如实告知的规定,应作宽松的解释,即投保人只对保险人关于重要事项的询问有如实告知义务;而对保险法第17条应作反面解释,即如果保险人没有询问投保人的事项,投保人没有必要告知保险人。
(四)对《保险法》第17条第1款的修改意见
建议将该款修改为:订立保险合同,保险人应当向投保人说明保险合同的条款内容,并可以就保险标的或者被保险人的有关情况提出书面询问,投保人应当以书面形式如实告知。
五、关于告知义务的免除
投保人告知义务的免除,是指在某些情况下,根据法律规定可以免除投保人的告知义务。随着保险业的发展,许多国家在规定了投保人负有告知义务的同时,亦尝试在某些情况下免除告知义务。如美国《加州保险法》第333条的规定和我国《台湾地区保险法》第62条的规定。
对于保险人没有询问的事项,投保人没有义务告知保险人,但对于保险人询问的事项,投保人并不负担无限告知的义务。投保人应当如实告知的事项,应当为投保人或者被保险人知道的有关保险标的危险情况的重要事项(即直接影响保险费率的确定和危险发生的程度的事项),以保险人在投保书中列明或者在订立保险合同时询问的事项为限。例如,投保人在订立人寿保险时,有关被保险人的年龄、性别、住所、职业、收入、健康状况、有无重大疾病、心理健康状况、家族病史等事项,应当为重要事项。保险人已经询问的事项,投保人和被保险人不知道的,投保人或者被保险人没有告知义务。
告知义务的免除制度,我国保险立法尚未确立,不过,许多国家的保险立法已倾向于由保险人自身承担因过失而放弃或不知本应知道的事实的责任。对此我国台湾地区张某诉保险公司一案的判决可以反映此种立法潮流。1
张某于1995年5月向台湾某保险公司投保终身寿险300万元,约定被保险人发生癌症时赔付50%,身故时赔付50%。投保书健康告知栏中有关于过去5年是否患有癌症以及现在是否患有良性肿瘤,恶良性不明肿瘤的询问,投保人张某均填写“无”。同年6月,张某因感冒内耳积水就诊,经检查得知已患初期鼻咽癌,张某因此向保险公司申请理赔。保险公司经审核,发现其住院病历中张某主诉自觉颈部有硬块约2个月(即投保前)。保险公司以投保人在投保前已自觉肿块而未如实告知为由予以拒赔。张某不服,起诉至法院。
台湾台中地方法院一审判决认为,保险人不能举证证明投保人在投保前曾有鼻咽癌就诊记录,应认为张某投保前未经证实已患鼻咽癌,因此也就不存在投保人不实告知的问题,故判决保险公司败诉。
保险公司不服一审判决,向台湾高等法院台中分院提出上诉,二审判决驳回上诉,维持原判。理由是,投保人在投保之初,已经在保险公司指定的医院体检,有专职负责体检的医生进行详细检查后,就有关部门是否有肿块或肿胀,均填写“无”,由此可以认为,投保人在投保时无颈部肿块及肿胀。保险公司提出的拒赔理由主要为,病例上记载有投保人自述颈部有硬块约2个月,对此张某认为,此属主治医生误记,主治医生已予以证实,保险公司不能凭一次的记载即作出不利于被保险人的认定,从而对保险公司以违反告知义务为由的拒赔决定不予支持。
我们认为,从保障投保人和被保险人利益的角度,我国《保险法》应该增加告知义务免除条款。
六、关于违反告知义务的要件
告知义务的违反,须具备主观要件和客观要件,方可构成。主观要件指义务人未告知或作不实的告知,是否为故意或过失所致。其客观要件,是指告知义务人不告知有关重要事项或有关事项作不实说明。关于违反告知义务的主观归责性,立法例多采过失主义,日本和意大利更是将此种过失限于重大过失。
我国《保险法》第17条第2款规定,投保人故意隐瞒事实,不履行如实告知义务的,或者因过失未履行如实告知义务,足以影响保险人决定是否同意承保或者提高保险费率的,保险人有权解除保险合同。可见,我国立法对违反告知义务的主观归责性亦采过失主义,而将告知义务人主观上无过失的情况排除在外,此种立法主张值得肯定。纵观各国立法,违反告知义务的客观构成要件,大体有两种体例:因果关系说和非因果关系说。
第一种,因果关系说。此说主张,若投保人未如实履行告知义务的事项和保险事故的发生之间具有因果关系,保险人才可以解除合同,不负保险赔偿责任。若已赔偿的,保险人可请求返还。至于未如实告知事项和保险事故发生之间是否有因果关系,须由投保人或被保险人证明。未能证明彼此间有因果关系,保险人可解除合同并不负理赔责任。德国、日本、我国台湾地区及美国Kansas、Missouri、Rhode三州采此说。1
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财政部、国家税务总局关于对铁路工附业单位恢复征收增值税问题的通知

财政部、国家税务总局


财政部、国家税务总局关于对铁路工附业单位恢复征收增值税问题的通知
财税[1996]35号

1996-05-30财政部 国家税务总局


各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、国家税务局:
  经国务院批准,现对铁路工附业单位征收增值税问题通知如下:
  自1996年6月1日起,对铁路工附业单位向其所在路局内部其他单位提供货物或应税劳务恢复征收增值税。《关于增值税若干过渡性优惠政策问题的通知》(财税明电[1995]001号)中第一条的规定相应废止。
  请依照执行。



财政部 国家税务总局

一九九六年五月三十日


恩施土家族苗族自治州物业管理办法

湖北省恩施土家族苗族自治州人民政府


州人民政府关于印发《恩施土家族苗族自治州物业管理办法》的通知


各县、市人民政府,州政府有关部门:

现将《恩施土家族苗族自治州物业管理办法》印发给你们,请认真遵照执行。



二〇一〇年十一月十八日



恩施土家族苗族自治州物业管理办法



第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理行为,维护住宅区业主和物业服务企业的合法权益,改善人民群众的生活和工作环境,根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规规定,结合本州实际,制定本办法。

第二条 本办法所称住宅区包括住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼。

本办法所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 逐步建立业主自治与物业服务企业专业管理相结合的社会化、专业化、市场化的物业管理体制。

第四条 房地产行政主管部门负责物业管理活动的监督管理工作;其他行政主管部门依照法定职责和本办法,负责做好物业管理的有关工作。

街道办事处、乡镇人民政府协助有关行政主管部门做好辖区内物业管理的监督、管理、协调工作。



第二章 业主自治管理

  

第五条 物业管理区域内,已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时,在所在地房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下召开首次业主大会会议,选举产生业主委员会。

业主总人数在20人以内且经全体业主同意,决定不设立业主大会的,由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。

第六条 业主委员会是业主大会的执行机构,由主任、副主任及委员5至11名的单数组成。业主委员会主任和副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会每届任期3至5年,可以连选连任;不称职的,业主大会可予以撤换。

业主委员会不得从事与物业管理无关的活动,其组成人员不得在选聘的物业服务企业中兼职。

第七条 业主委员会每年至少组织召开一次业主大会会议;经20%以上业主提议,业主委员会应当就所提议题及时召开业主大会会议。

业主委员会会议由业主委员会主任根据物业管理需要组织召开。业主委员会作出的决定,应当经业主委员会组成人员过半数通过。

业主大会和业主委员会依法作出的决定以及业主大会通过的管理规约,对住宅区内全体业主、物业使用人具有约束力。

第八条 业主大会行使下列职权:

(一)制定修改业主大会议事规则、管理规约;

(二)选举业主委员会或者撤换业主委员会成员;

(三)审议并通过业主委员会章程、物业服务合同;

(四)选聘和解聘物业服务企业;

(五)筹集、使用专项维修资金;

(六)监督业主委员会工作,改变或者撤销业主委员会不适当的决定;

(七)决定改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)制定业主大会、业主委员会工作经费的筹集办法;

(九)决定物业管理的其他重大事项。

第九条 业主委员会履行下列职责:

(一)召集业主大会会议,执行业主大会作出的决定,报告物业管理的实施情况;

(二)根据业主大会的决定,选聘或者解聘物业服务企业,签订或者解除物业服务合同;

(三)审核物业服务企业提出的物业管理服务年度计划、物业共有部分的维修计划、财务预算和决算;

(四)听取业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同,监督管理规约的实施;

(五)业主大会赋予的其他职责。

第十条 业主委员会应当自被选举产生之日起30日内将业主大会议事规则、管理规约、业主委员会委员名单和章程报所在地房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。



第三章 物业服务企业

第十一条 一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业管理区域的划分应当遵循相对集中、便于管理的原则,并考虑物业共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素,按照下列规定划分:

(一)以建设项目《国有土地使用证》宗地图用地范围线为准,一个项目视为一个物业管理区域;但规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的,或者已分割成多个自然街坊或者封闭小区的,可以分别划分为独立的物业管理区域;

(二)分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目,其配套设施设备共用的,划分为一个物业管理区域;

(三)已建成、共用设施设备比较齐全、相对集中的项目,划分为一个物业管理区域。

第十二条 从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格,取得物业服务企业资质,并按照核定的资质等级从事物业管理活动。

从事物业管理的人员应当按照国家规定取得职业资格证书,持证上岗。

具有资质的州外物业服务企业,在本州从事物业管理活动的,应当到州房地产行政主管部门备案。

第十三条 业主、业主大会选聘物业服务企业之前,建设单位可选聘物业服务企业,签订前期物业服务合同。建设单位与前期物业服务企业办理物业承接验收手续时,应当向前期物业服务企业移交规定资料。前期物业服务合同终止时前期物业服务企业应当将资料移交给业主委员会。

业主大会成立后应当及时续聘或者通过招投标方式重新选聘物业服务企业,并签订物业服务合同。物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起30日内,将物业服务合同报所在地房地产行政主管部门备案。物业服务企业承接物业时,业主委员会应当将资料移交给物业服务企业。

第十四条 物业服务企业享有下列权利:

(一)制定物业管理服务制度和措施;

(二)按照物业服务合同的约定收取物业管理服务费;

(三)制止物业管理区域内的违章行为;

(四)对造成物业共有部分损失的,代表业主要求责任人予以赔偿;

(五)法律法规规定的其他权利。

第十五条 物业服务企业从事下列物业管理服务事项:

(一)住宅区共有部分的使用管理、维修养护和更新;

(二)绿化养护;

(三)治安防范服务;

(四)清扫、保洁服务;

(五)车辆进出和停放管理;

(六)按照业主、物业使用人要求,及时提供房屋自用部位、自用设备的应急维修服务;

(七)住宅区工程建设和维修档案资料的保管;

(八)其他物业管理服务事项。

第十六条 物业服务企业从事物业管理服务应当遵守下列规定:

(一)按照物业管理服务的相关标准和规范以及物业管理服务合同的约定,实施物业管理服务;

(二)将物业使用、维护的要求和注意事项以及法律、法规、规章的有关规定书面告知业主、物业使用人;

(三)定期向业主、业主委员会报告物业管理实施情况,接受业主、业主委员会的监督;

(四)听取业主委员会和业主、物业使用人的意见或者建议,不断改进和完善物业管理服务;

(五)接受物业管理行政主管部门的监督、指导;

(六)设立投诉电话,全天二十四小时值守,经常对住宅区进行全面巡视、检查,对违反物业管理规定的行为,予以劝阻、制止,并向业主委员会或者有关行政主管部门报告;

(七)法律法规的其他规定。

第十七条 物业服务企业可以通过招投标等方式聘用专业服务公司承担专项服务业务,并负有监督管理责任,但不得将物业项目整体转让给他人管理。

第十八条 房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的监督检查,并实行经常检查与年度集中监督检查相结合的制度。

物业服务企业应当配合行政机关和有关单位做好与住宅区物业管理服务事项相关的工作,协助社区居委会开展计划生育等工作。

第十九条 物业服务企业应当自物业服务合同终止或者解除之日起30日内,向业主委员会结清财物,移交物业管理用房和有关资料,并报所在地房地产行政主管部门备案。



第四章 物业的使用与维护

第二十条 业主、物业使用人和物业服务企业应当按照设计合理使用物业,不得改变公共建筑和共用设施的使用性质和用途;确需改变的,应当依法办理相关手续。

第二十一条 在住宅区物业使用中禁止下列行为:

(一)损坏房屋承重结构,改变房屋外貌,或者超负荷使用房屋、擅自改变房屋用途;

(二)占用、损坏共有部分,擅自移动共用设施设备;

(三)乱抛、乱倒垃圾,乱堆杂物,乱停放车辆;

(四)排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声;

(五)利用房屋从事危害公共利益和侵害他人合法权益的活动;

(六)法律法规和管理规约禁止的其他行为。

业主委员会和物业服务企业对住宅区内发生的前款所列行为,有权予以制止;对物业造成损坏的,有权要求行为人恢复原状或者依法赔偿损失。

第二十二条 业主或者物业使用人装修房屋前应当事先告知物业服务企业,并与其签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议应当包括下列内容:

(一)装饰装修工程的实施内容、期限,施工的时间;

(二)废弃物的清运与处置;

(三)外立防盗窗、空调及太阳能等设施设备的安装要求;

(四)禁止行为和注意事项;

(五)违约责任;

(六)其他需要约定的事项。

物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议管理,发现违反协议和有关规定的行为,应当立即制止并督促改正;对拒不改正的,应当及时告知业主委员会,并报有关行政主管部门依法处理。

第二十三条 住宅区物业除属人为损坏的由行为人承担维修责任外,房屋自用部位和自用设备的维修责任由业主个人承担;房屋共用部位、共用设施设备的维修责任由本栋房屋的全体业主共同承担;住宅区共用设施设备的维修责任由住宅区的全体业主共同承担。

第二十四条 房屋共用部位、共用设施设备维修时,相关业主应当予以配合。因业主阻挠维修造成其他业主财产损失的,行为人应当承担赔偿责任。

因物业维修、装修等行为造成房屋共用部位、共用设施设备损坏或者造成相关业主的房屋自用部位、自用设备损坏及其他财产损失的,行为人应当承担修复或者赔偿责任。

第二十五条 业主、物业使用人设置、使用自用设备可能危害房屋安全及公共安全的,物业服务企业应当责令其及时消除隐患;拒不消除的,由物业服务企业代为消除,其费用由该业主、物业使用人承担。

第二十六条 住宅区内由相关专业管理机构管理的设施,可以委托具备条件的物业服务企业统一管理和维修养护。管理和维修养护费用由相关专业管理机构按照约定支付。

第二十七条 在住宅区内进行管线等施工,应当按照规定报有关行政主管部门审批,并与业主委员会或者其委托的物业服务企业签订协议,施工后按协议恢复原状或者赔偿损失。

第二十八条 利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的,应当征得相关业主、业主大会和物业服务企业的书面同意,方可向有关行政主管部门办理审批手续;经批准的,应当与业主委员会或者其委托的物业服务企业签订协议,并支付使用费。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金,也可以按照业主大会的决定使用。

第二十九条 物业管理公共区域内的机动车停车位应当提供给本物业管理区域的业主、物业使用人使用。停车位有空余的,可以临时出租给物业管理区域外的单位、个人。

物业管理区域内机动车停车管理服务统一由物业服务企业或者其委托的专业停车管理单位负责。

物业管理区域内机动车停放应当遵守下列规定:

(一)遵守业主大会决定、管理规约和住宅区机动车辆停车管理制度,服从停车管理人员的指挥;

(二)按照规定或者约定交纳车位使用费或者停车管理服务费用;

(三)禁止占用、堵塞消防通道。



第五章 物业管理用房

第三十条 建设单位应当按照《建设工程规划许可证》载明的总建筑面积,在新建住宅物业服务区域内按下列标准配置物业管理用房:

(一)总建筑面积在10万平方米以下的项目,按3‰比例配置,但建筑面积最小不得低于50平方米,间数不少于2个自然间;

(二)总建筑面积在10万平方米以上20万平方米以下的项目,除10万平方米按3‰比例配置外,超过部分按2‰的比例配置;

(三)总建筑面积在20万平方米以上的项目,除20万平方米按本条上述规定的标准配置外,超过20万平方米部分按1‰比例配置。

本办法实施前已在分期建设的住宅物业,上期未配置或者配置的物业管理用房达不到本办法要求的,在下期建设中除按规定标准配置外,还要对上期开发建设的物业管理用房进行适当的补充配置。

物业管理用房由物业服务企业使用并负责维修维护,其维修维护费用由物业服务企业承担。

第三十一条 建设单位应当在规划报建图纸中明确标明物业管理用房的位置和建筑面积,将物业管理用房纳入建设配套项目计划,与建设项目同步设计、同步施工。

第三十二条 物业管理用房交付使用时应当具备独立使用条件,符合消防、环保、卫生等方面的要求。经验收合格后,在房地产行政主管部门的监督指导下,建设单位应当与物业服务企业对物业管理用房进行交接验收。

第三十三条 建设单位在申请房屋所有权初始登记时,应当一并对建筑区划内依法属于全体业主的物业管理用房申请登记,由房地产行政主管部门在房屋登记簿上予以记载。房地产行政主管部门受理房屋预售许可和房屋所有权初始登记时,应当核查并注明物业管理用房的位置和面积。

第三十四条 分期建设的住宅物业,首期交付使用时物业管理用房面积应当不低于应交面积的50%;房屋交付使用过半的,物业管理用房应当全部交付。物业管理用房按规划要求在末期建设的,建设单位应当无偿提供符合本办法要求的临时物业管理用房。



第六章 物业管理费用

第三十五条 物业管理费用由物业管理服务费和住宅专项维修资金构成。

第三十六条 物业管理服务费包括综合管理服务费、车辆管理服务费和特约服务费。

综合管理服务费、车辆管理服务费由价格行政主管部门会同房地产行政主管部门按照住宅小区、住宅组团、中高层住宅楼、高层住宅楼分类制定统一的物业服务分类指导价。指导价应当按照合理、质价相符、与社会经济发展水平相适应的原则依法确定。综合管理服务费、车辆管理服务费的具体标准由业主委员会与物业服务企业参照指导价协商确定。

特约服务费由当事人与物业服务企业协商确定。  

第三十七条 房屋交付前所发生的物业管理服务费用,由建设单位承担;房屋交付业主之日起发生的物业管理服务费用,由业主承担。业主非因正当理由拒绝验收接房的,以建设单位公布的交房最终时限为房屋交付日期。

物业管理区域内的空置房屋应该交纳物业管理服务费。

第三十八条 物业服务企业应当依照本办法规定和物业服务合同的约定据实收取物业管理服务费,其他任何单位和个人不得重复收取性质相同的费用。

业主应当按时、足额交纳物业管理服务费。业主将房屋出租的,应当与承租人就物业管理服务费的交纳签订书面协议。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业管理服务费的,从其约定,但业主负连带交纳责任。

第三十九条 物业服务企业应当公示物业管理服务内容、收费项目、标准和收支情况,接受价格行政主管部门和业主、物业使用人的监督。

第四十条 物业管理区域内,供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。

物业服务企业接受委托代收前款费用的,不得向业主收取手续费等额外费用。

第四十一条 住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督,按照建设部、财政部《住宅专项维修资金管理办法》执行。



第七章 法律责任

第四十二条 建设单位、物业服务企业、业主和物业使用人在物业管理活动中违反合同约定的,应当承担相应的违约责任;造成损失的,应当依法承担赔偿责任。

第四十三条 业主、物业使用人不按照规定交纳有关费用的,业主委员会应当协助物业服务企业催其交纳;逾期仍不交纳的,物业服务企业可以依法向人民法院起诉。

第四十四条 发生物业服务争议的,当事人可以协商解决或者向房地产、价格等行政主管部门和消费者协会申请调解;也可以依法向人民法院起诉。



第八章 附 则

第四十五条 本办法所称共有部分包括住宅区的共用部位和共用设施设备。

本办法所称共用部位,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位,包括:住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。

本办法所称共用设施设备,是指根据法律、法规和房屋买卖合同,由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备,包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

第四十六条 本办法由州人民政府法制办公室负责解释。

第四十七条 本办法自颁布之日起施行,有效期5年。




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