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银行为保证人出具虚假资金证明是否应承担侵权责任?/宋飞

作者:法律资料网 时间:2024-05-21 04:57:40  浏览:9388   来源:法律资料网
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         银行为保证人出具虚假资金证明是否应承担侵权责任?
                     ------西安选调笔试纪实三

   作者:宋飞

  最近,我作为唯一的一名政法系统以外的人员,参加了西安市灞桥区法检面向全国公开选调笔试,有一道试题让我印象深刻:
  “2004年1月1日,兴长公司与民鑫公司、金汇源公司就民鑫公司拖欠的保证金本金1.3亿元达成还款协议,金汇源公司在该协议中以保证人的身份签字盖章。2004年1月3日,金汇源公司决定将公司注册资金在0.5亿元的基础上再增加2.5亿元.同年1月5日,宝安支行出具金汇源公司在其银行账号存有2.5亿元存款的资金证明。1月8日,人民法院对金汇源公司增加的注册资金在宝安支行开设的银行账户进行查询显示,该账号未发生任何交易行为,证实金汇源公司并未实际追加出资。
请简述侵权行为的构成要件,并分析宝安支行出具虚假资金证明是否应承担侵权责任?”
由于通过司法考试之后,已经有三年没有系统看过民事法律及相关司法解释,加之按照级别管辖,以前呆过的市辖区法院并不受理500万元以下的借款纠纷案件。在考场作答时,我只想到了民法原理和新出台的《侵权责任法》第三十七条有关未尽到安全保障义务应当承担侵权责任的相关规定。故作如下回答:
“(一)侵权行为的构成要件包括以下四个方面:
1、损害事实客观存在;
2、有侵害行为;
3、行为人有过错,过错推定和无过错责任情形除外;
4、损害的事实结果与损害的原因之间必须有一种因果关系。
(二)在本案中,宝安支行应就其出具虚假资金证明的行为承担侵权责任。理由如下:
1、根据担保法原理,金汇源公司在作为保证人的时候,其实际拥有的财产必须大于或者等于其担保的债权的数额。否则这种保证行为在法律上就是无效的。
2、宝安支行为保证人金汇源公司出具虚假资金证明,导致保证人在账面上的注册资金显示为3亿元,符合上述担保法则。宝安支行为保证人金汇源公司出具虚假资金证明的损害行为客观存在,对债权人的损失事实客观存在,且主观上存在过错,其损害行为与债权人轻信其保证有效、以致于潜在经济损失0.8亿元可能无法收回的损害结果之间存在因果关系。故宝安支行为保证人金汇源公司出具虚假资金证明的行为符合侵权行为的构成要件。
3、《侵权责任法》第三十七条专门规定:“宾馆、商场、银行、车站、娱乐场所等公共场所的管理人或者群众性活动的组织者,未尽到安全保障义务,造成他人损害的,应当承担侵权责任。
因第三人的行为造成他人损害的,由第三人承担侵权责任;管理人或者组织者未尽到安全保障义务的,承担相应的补充责任。”
综上,我认为,宝安支行应就其出具虚假资金证明的行为承担侵权责任。”
笔试成绩出来后,落榜的我发现自己的思维逻辑与一名真正的审判员确实还存在不小的差距,于是重新翻看《民法通则》、《侵权责任法》、《担保法》、《最高人民法院关于适用若干问题的解释》等法律法规和司法解释,终于发现之前我在这个题目上的回答存在如下几个方面的纰漏:
1、“保证人实际拥有的财产必须大于或者等于其担保的债权的数额。否则这种保证行为在法律上就是无效的”这种说法只是我凭空想象出来的,根据《担保法》第三十五条:“抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第五十一条:“抵押人所担保的债权超出其抵押物价值的,超出的部分不具有优先受偿的效力。”结合这两个法条来看,我显然是把保证和抵押的法则给记混淆了!
2、此案发生在2004年,此时《侵权责任法》尚未出台。《侵权责任法》是2010年7月1日才开始实施的,本案应该适用当时的法律规定。
3、即便是根据新出台的《侵权责任法》,也是不能援引《侵权责任法》第三十七条有关未尽到安全保障义务应当承担侵权责任的相关规定来处理此案的。《侵权责任法》在第二条就规定得很清楚:“侵害民事权益,应当依照本法承担侵权 责任。
本法所称民事权益,包括生命权、健康权、姓名权、名誉权、荣誉权、肖像权、隐私权、婚姻自主权、监护权、所有权、用益物权、担保物权、著作权、专利权、商标专用权、发现权、股权、继承权等人身、财产权益。”
在这里,侵权行为的侵害客体(标的)包括物权、人身权与知识产权等绝对权,但未列举债权在内。这绝对不是立法者的疏忽,如果说是疏忽,那也是有意为之。这是由债权的相对性所决定的。这表明我国立法不认为债权能成为侵权责任的客体,也就是说我国没有承认“第三人侵害债权”(即“故意以有悖善良风俗的方法,对他人债权造成损害”)制度。因为因债务不履行行为损害的是相对权,这种权利主要是因合同产生的债权,不成其为侵权行为,即债权不能成为侵权行为的侵害对象。以合同债权举例来说。《合同法》第121条是这样规定的:当事人一方因第三人的原因造成违约的,应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷,依照法律规定或者按照约定解决。
因此,宝安支行根本就不可能成为侵害债权人债权的第三人,因为我们国家不承认“第三人侵害债权”一说。侵权行为人主体都不适格,自然就不存在未尽到安全保障义务应当承担侵权责任的问题。另外,对题目中所说的这种银行为企业出具虚假资金证明的情形,最高人民法院在《关于金融机构为企业出具不实或者虚假验资报告资金证明如何承担民事责任问题的通知 》[法(2002)21号](以下简称《通知》,这一司法解释的适用在考场上是很难一下子想到的)中早就明确了如何处理:“一、出资人未出资或者未足额出资,但金融机构为企业提供不实、虚假的验资报告或者资金证明,相关当事人使用该报告或者证明,与该企业进行经济往来而受到损失的,应当由该企业承担民事责任。对于该企业财产不足以清偿债务的,由出资人在出资不实或者虚假资金额范围内承担责任。二、对前项所述情况,企业、出资人的财产依法强制执行后仍不能清偿债务的,由金融机构在验资不实部分或者虚假资金证明金额范围内,根据过错大小承担责任。此种民事责任不属于担保责任。”因此,这里就不存在《侵权责任法》第三十七条第二款所称的“因第三人的行为造成他人损害的,由第三人承担侵权责任;管理人或者组织者未尽到安全保障义务的,承担相应的补充责任”的适用问题,虽然本案中保证人金汇源公司的保证行为存在保证人自己财力不足的瑕疵问题,在债务人民鑫公司无力还款的情况下,依照《侵权责任法》第三十七条第二款,基于安全保障考虑未尽到合理范围内的审查注意义务而出具虚假资金证明,极有可能使得宝安支行也为此对兴长公司承担相应的补充赔偿责任。但是《侵权责任法》的内容是一般规定,最高人民法院的法(2002)21号《通知》中对金融机构为企业出具虚假资金证明如何承担民事责任的规定则是针对本案所述情况作出的特别规定,依照”特别规定优于一般规定“的法理,本案的处理应该适用上述司法解释的规定,而不应适用《侵权责任法》第三十七条有关未尽到安全保障义务应当承担侵权责任的相关规定。
以下是我经过多天请教同仁和查看法条后整理出来的新解析:
1、经多方查找资料和求证,此试题的设计是依据西北亚奥信息技术股份有限公司(该公司是否与西安市乃至陕西省有关,就不得而知了)参与出资设立的广东金汇源投资担保有限责任公司的一起涉诉案件为蓝本的,该案先经过湖南省高级人民法院一审,判决广东金汇源投资担保有限责任公司承担补充赔偿责任。判决后广东金汇源投资担保有限责任公司不服上诉,最高人民法院改判广东金汇源投资担保有限责任公司不应承担补充赔偿责任。因此,我个人认为,这道试题如果能够答好,那么应试者要么是读过《最高人民法院公报》的考生,要么是接触过类似改判案子的西北地区法院考生,要么就是具有丰富审判实战经验的资深法官或者法学硕博!
2、本题究竟应该如何回答:
(1)金融机构出具虚假资金证明的责任属于侵权责任。前引的最高人民法院《关于金融机构为企业出具不实或者虚假验资报告资金证明如何承担民事责任问题的通知》[法(2002)21号](以下简称《通知》)中明确:出资人未出资或者未足额出资,但金融机构为企业提供不实、虚假的验资报告或者资金证明,相关当事人使用该报告或者证明,与该企业进行经济往来而受到损失的,应当由该企业承担民事责任。对于该企业财产不足以清偿债务的,由出资人在出资不实或者虚假资金额范围内承担责任。企业、出资人的财产依法强制执行后仍不能清偿债务的,由金融机构在验资不实部分或者虚假资金证明金额范围内,根据过错大小承担责任。此种民事责任不属于担保责任。金融机构出具虚假资金证明的责任属于一般侵权民事责任,对其进行责任认定应当符合侵权行为的构成要件,具体为:
①出资人未出资或者未足额出资,但金融机构为企业提供不实、虚假的验资报告或者资金证明,即有加害行为;
②有过错。包括故意或者过失:金融机构与委托单位恶意串通或明知内容虚假,故意出具虚假资金证明;金融机构由于过失,使得虚假的材料得以通过。
③相关当事人使用该资金证明,与该企业进行经济往来而受到损失。
④金融机构的过错行为与相关当事人的损失之间具有必然的因果关系。
(2)金融机构出具虚假资金证明的责任属于补充责任。 根据《通知》内容,在穷尽债务企业的财产、出资人不实或虚假出资范围内的财产后,金融机构方承担赔偿责任,且是根据其过错大小酌情承担,不一定全额承担。 因此,金融机构出具虚假资金证明的责任认定及责任承担是比较严格的,出具虚假资金证明并不必然导致承担赔偿责任的后果。
(3)本案中,基于合理信赖和因果关系,宝安支行不应承担赔偿责任。本案中,宝安支行是否应当承担出具虚假资金证明的赔偿责任,应当考察兴长公司接受金汇源公司提供担保所造成的损失是否基于对宝安支行出具的虚假资金证明的合理信赖或者使用所造成的。即宝安支行是否存在侵权行为,兴长公司的损失发生与宝安支行的侵权行为之间是否存在因果关系,是认定宝安支行是否应当对金汇源公司的出资人不能承担瑕疵出资责任时,在虚假验资范围内承担补充赔偿责任的关键。 鉴于本案中,金汇源公司在还款协议中以保证人的身份签字盖章的时间是2004年1月1日,宝安支行出具金汇源公司在其银行账号存有2.5亿元存款的资金证明的时间是同年1月5日。时间上的一先一后,显示出来的信息是金汇源公司为兴长公司提供保证时,加盖有宝安支行印章的银行询证函尚未出具,兴长公司并非基于对该银行询证函上载明的追加出资内容的信赖而签订还款协议,其有关金汇源公司因追加出资不实所造成的担保责任不能完全实现的损失与宝安支行出具银行询证函之间没有必然的因果关系。金汇源公司为兴长公司提供保证时,虽然金汇源公司的章程和股东会决议对追加出资已经做出决议和记载,但章程的记载与股东会决议的通过与宝安支行是否承担赔偿责任没有任何关系,兴长公司应是基于对金汇源公司的信赖签订还款协议的,而非基于对宝安支行出具的资金证明的信赖。因此,兴长公司关于宝安支行应当对金汇源公司的出资人瑕疵出资责任承担相应赔偿责任的主张,是缺乏事实依据和法律依据的,故人民法院不予支持。
以上解析,是否妥当?欢迎各位法律同仁予以指正!


参考文献:
[1]李建伟著,《民法60讲》,(合众教育2011年国家司法考试专题讲座系列),人民法院出版社2011年3月第9版
[2]金融机构出具虚假资金证明的责任认定(2008-1-2 ),原载:广东天地正律师事务所网站最新案例栏目,网址链接:http://www.randr.cn/case_2.asp? low_id=126(2011年8月21日访问)

作者简介:宋飞,1980年12月11日生,毕业于华中科技大学法学院,现在湖北黄冈市黄州区政府法制办工作。


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郑州市地名管理规定

河南省郑州市人民政府


郑州市人民政府令第181号


《郑州市地名管理规定》业经2009年5月11日市人民政府第6次常务会议审议通过,现予公布,自2009年7月1日起施行。
市 长 赵建才
二○○九年五月二十八日

郑州市地名管理规定

第一章 总 则
第一条 为加强地名管理,规范地名的命名、更名和使用,适应经济社会发展和人民生活需要,根据国务院《地名管理条例》和《河南省地名管理办法》规定,结合本市实际,制定本规定。
第二条 本市行政区域内地名的命名、更名、使用及地名标志的设置,适用本规定。
第三条 地名管理应当有利于维护国家主权、民族尊严和领土完整,尊重当地历史和现状,保持地名相对稳定,体现地域文化特色。
第四条 本规定所称地名包括:
(一)山、河、湖、泉、岛、洞、滩等自然地理实体名称;
(二)县(市)、区、乡(镇)、街道办事处等行政区划名称,群众自治组织所辖区域名称和自然村名称;
(三)城镇道路、广场、公园、立交桥、跨街天桥等名称;
(四)住宅区名称和具有地名意义的建筑物、构筑物名称;
(五)门牌号(含沿街门牌号、楼栋号、单元号、户号);
(六)文物古迹、古遗址、纪念地、风景名胜区、历史文化保护区、自然保护区等名称;
(七)公路、桥梁、隧道、水库、堤坝、涵洞、车站、机场、港口、电站等名称。
第五条 市、县(市)、区人民政府可设立地名委员会,负责指导、协调本辖区内的地名管理工作。
市民政部门是本市地名管理工作的行政主管部门,县(市)、区民政部门按照规定的管理权限负责本辖区的地名管理工作。
公安、城乡规划、市政、房地产管理、建设、质量技术监督、财政、工商行政、水行政、交通、文物、旅游、国土资源、园林等有关部门,应在各自职责范围内共同做好地名管理工作。
第六条 地名管理所需经费列入同级财政预算,专款专用。
第七条 对体现历史文化价值和纪念意义的地名实行保护。

第二章 地名的命名和更名
第八条 地名的命名和更名应当遵循下列原则:
(一)简明确切、名实相符,符合社会主义精神文明要求;
(二)禁止使用对国家、民族、性别、宗教等有歧视含义的文字作地名;
(三)禁止使用国家领导人的名字作地名。未按国家规定批准,不得使用外国地名、外国人名或外语音译名称作为地名;
(四)乡(镇)、街道办事处一般以其乡(镇)人民政府驻地居民点和街道办事处所在街、路、巷名称命名;
(五)专业设施的专名一般应与当地的主地名一致;
(六)使用规范汉字,避免使用生僻字;
(七)乡(镇)级行政区域名称,县级行政区域内建制村名称,同一城镇内的道路、住宅区、桥梁、广场、建(构)筑物等同类名称不应重名,并避免同音;
(八)法律、法规、规章规定的其他原则。
第九条 门牌号应当有规律地编排,不得随意编号、无序跳号、重号。
门牌号的具体编排规则由市、县(市)人民政府确定的门牌号管理部门制定,经同级人民政府批准后实施。
第十条 居民住宅区和大型建筑物、构筑物的命名,应当符合《城镇建筑物命名标准》。
使用城、别墅、山庄、园(苑)、小区等用作住宅区通名,或者使用大厦、中心等作建筑物(群)通名,应当名实相符,与其建设规模、使用功能、所处环境等因素相一致。
第十一条 地名的命名按下列规定报批:
(一)山、河、湖、泉、岛、洞、滩等自然地理实体名称,除依法应由国家、省审批的外,由所在地县(市)、区人民政府报市人民政府审批;涉及两个以上县(市)、区的,经有关县(市)、区人民政府协商后,共同报市人民政府审批;
(二)县(市)、区、乡(镇)、街道办事处等行政区划名称,按照国家、省规定报批;群众自治组织所辖区域名称和自然村名称,由乡(镇)人民政府或街道办事处报县(市)、区人民政府审批;
(三)城镇道路、广场、公园、立交桥、跨街天桥等名称,由有关主管部门或建设单位向市、县(市)、上街区地名主管部门申请,经审核后,报同级人民政府审批;
(四)住宅区名称和具有地名意义的建筑物、构筑物名称,由有关主管部门或建设单位报市、县(市)、上街区地名主管部门审批;
(五)门牌号由建设单位或产权所有人向县(市)、区门牌号管理部门申请,由县(市)、区门牌号管理部门编排门牌号,并报同级地名主管部门备案;
(六)文物古迹、古遗址、纪念地、风景名胜区、历史文化保护区、自然保护区等名称,除依法应由国家、省和上级主管部门审批的外,由有关行政主管部门征求市或县(市)、上街区地名主管部门意见后,报市或县(市)、上街区人民政府审批;
(七)公路、桥梁、隧道、水库、堤坝、涵洞、车站、机场、港口、电站等名称,由有关专业部门在征得所在地人民政府同意后审批。
第十二条 本规定第四条第(三)、(四)项所列项目,有关主管部门或建设单位应当在办理开工许可手续前,依照本规定第十一条第(三)、(四)项规定办理地名命名手续。
有关部门在办理新建住宅区项目的房地产销售和房地产广告等手续时,申请人未能提供地名批准文件的,应当告知其到地名主管部门办理。
第十三条 地名更名应遵循下列规定:
(一)有损我国主权和民族尊严的、妨碍民族团结的、极端庸俗的,以及其他违背国家方针、政策规定的地名,必须更名;
(二)不符合本规定第八条规定的地名,在征得有关部门和当地群众意见后,应当更名;
(三)因行政区划变更、城乡建设改造或自然变化等原因造成地理实体的位置、范围发生变化而使原有名称失去存在价值、名不副实的地名,可以更名;
(四)历史悠久或具有纪念意义的地名,一般不得更名。
地名更名按照地名命名的权限和程序办理。
第十四条 因行政区划变更、城乡建设改造或自然变化等原因,不再使用的地名,应当根据地名命名权限予以销名。
第十五条 对自然地理实体、城市道路和标志性建筑物、构筑物的命名、更名,地名主管部门应当通过组织专家论证、向社会公示等方式征求社会各界意见。

第三章 标准地名的使用和管理
第十六条 经依法批准的地名为标准地名。
任何单位和个人不得公开宣传未经批准的地名。
第十七条 下列事项应当使用标准地名:
(一)对外签订的协议和涉外文件;
(二)机关、部队、社会团体、企事业单位印发的文件、公告、证件等;
(三)出版各类报刊、地图或有关书籍,播出广播、影视节目等;
(四)制作各类商标、牌匾、广告等;
(五)设置道路地名标志、门牌标志、景点指示标志、交通指示标志、公共设施标志、公共交通站牌等;
(六)办理邮政、通信、户籍、营业执照、房地产注册等事宜。
第十八条 地名主管部门和有关专业主管部门负责编纂本辖区或者本系统的标准地名录。
本规定施行前已经使用但未经批准的地名,由地名主管部门按照管理权限提出处理意见,经同级人民政府同意后编入标准地名录。编入标准地名录的地名,视为依照本规定批准的标准地名。
第十九条 地名主管部门应当按照有关技术标准和规范建立地名档案和地名数据库。
地名主管部门应当会同有关部门根据社会发展需要,组织开发地名公共产品,提供地名问路、地名信息查询等公共服务。

第四章 地名标志设置
第二十条 本规定所称地名标志,是指为社会公众使用所设立的标示地理实体名称的标志物。
第二十一条 本规定第四条所列地名应当根据实际需要和环境条件设置地名标志。
设置地名标志应当遵循科学合理、方便实用、清晰准确的原则。地名标志的样式、书写内容应当符合国家标准及有关技术规范。
第二十二条 地名标志按照下列分工设置和管理:
(一)城镇道路、广场、公园、立交桥、跨街天桥等地名标志,由市、县(市)、区人民政府确定的部门负责;
(二)门牌标志由县(市)、区门牌号管理部门负责;
(三)乡(镇)、行政村地名标志由乡(镇)人民政府负责;
(四)公路、桥梁、隧道、水库、堤坝、涵洞、车站、机场、港口、电站等地名标志由专业部门负责;
(五)其他地名标志由有关主管部门、建设单位或者产权人按照规定设置。
第二十三条 设置管理单位应当及时修缮、更新地名标志,并保持地名标志的准确和完好。
地名标志设置和维护费用,由设置管理单位负担。
第二十四条 本规定第四条第(三)、(四)项所列地名的地名标志,设置管理单位应当在工程竣工时完成设置。地名标志的设置应当列入工程项目竣工综合验收。
其他需要设置地名标志的,应当自地名批准之日起60日内完成设置。
第二十五条 住宅区内楼栋号、单元号、户号号牌设置,由建设单位或产权所有人按照县(市)、区门牌号管理部门的编号方案和规定的样式设置。
禁止设置擅自编排的门牌标志或擅自改变县(市)、区门牌号管理部门编排的门牌标志。
第二十六条 任何单位和个人都有保护地名标志的义务。
禁止涂改、污损、遮挡、覆盖和擅自移动、拆除地名标志,或者在地名标志上悬挂物品。
禁止在地名标志上设置广告。
第二十七条 地名主管部门应当会同有关部门加强对地名标志设置的监督检查,发现有下列情形之一的,应及时通知设置管理单位在30日内进行设置、维护或者更换:
(一)应设置而未设置地名标志的;
(二)地名标志破损、字迹不清或者残缺不全的;
(三)未使用标准名称或者使用样式不符合国家标准的;
(四)地名已更名,其地名标志未更改的;
(五)标志位置设置不当的。

第五章 法律责任
第二十八条 擅自对住宅区和有地名意义的建筑物、构筑物命名、更名的,由市或县(市)、上街区地名主管部门责令限期改正。
第二十九条 未按规定使用标准地名的,由市或县(市)、上街区地名主管部门责令停止使用,限期改正;对违反本规定第十七条第(三)、(四)、(五)项所列事项的,可处以1000元以上5000元以下罚款。
第三十条 地名标志设置管理单位有本规定第二十七条所列情形之一,逾期不改正的,由市或县(市)、上街区地名主管部门处以1000元以上5000元以下罚款。
第三十一条 涂改、污损、遮挡、覆盖、擅自移动或者拆除地名标志的,由市或县(市)、上街区地名主管部门责令限期恢复原状。不能恢复原状的,责令行为人赔偿损失,并处以该标志造价一至三倍罚款。
第三十二条 设置擅自编排的门牌标志,或擅自改变县(市)、区门牌号管理部门编排的门牌标志的,由县(市)、区门牌号管理部门责令限期改正。
第三十三条 违反本规定的行为,触犯其他法律、法规、规章规定的,由有关部门依照有关法律、法规、规章的规定处理。
第三十四条 地名主管部门及其他行政机关有下列行为之一的,由有管理权限的机关责令改正,并可对其直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任:
(一)不依法办理地名命名、更名和销名事项的;
(二)在进行地名标志监督检查过程中发现问题不及时处理的;
(三)利用职权谋取部门利益或者个人利益的;
(四)有其他不依法履行职责行为的。

第六章 附 则
第三十五条 本规定自2009年7月1日起施行。

广东省商品房预售管理条例

广东省人大常委会


广东省商品房预售管理条例
广东省第九届人民代表大会常务委员会



《广东省商品房预售管理条例》已由广东省第九届人民代表大会常务委员会第四次会议于1998年7月29日通过,现予公布,自1998年10月1日起施行。

第一章 总则
第一条 为了加强商品房预售管理,维护预售人和预购人的合法权益,促进房地产业的健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和有关法律、法规,结合本省实际,制定本条例。
第二条 本条例所称预售商品房,是指依法成立的房地产开发经营企业依法将其开发的商品房在竣工验收前出售,由预购人按合同约定支付购房款,预售人按合同约定交付商品房的行为。
本条例所称预售人,是指预售商品房的房地产开发经营企业。
本条例所称预购人,是指购买预售的商品房的单位和个人。
第三条 本条例适用在本省行政区域内依法开发的商品房的预售行为及其管理。
第四条 省人民政府建设行政主管部门和市、县人民政府建设行政主管部门或者房地产管理部门(以下称“主管部门”),负责本行政区域内商品房预售管理和本条例的组织实施。
政府其他有关行政管理部门在各自的职责范围内,做好商品房预售管理工作。
第五条 预售商品房应当遵循公平和诚实信用的原则。

第二章 商品房预售项目管理
第六条 预售商品房时,应当取得商品房预售许可证。取得商品房预售许可证应当具备下列条件:
(一)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照;
(二)按照土地管理部门有关规定交付土地使用权出让金,已取得土地使用权证书;
(三)持有建设工程规划许可证和建设工程施工许可证,并已办理建设工程质量和安全监督手续;
(四)已确定施工进度和竣工交付使用时间;
(五)三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程;四层以上的商品房项目,有地下室工程的,已完成基础和首层结构工程,无地下室工程的,已完成基础和四层结构工程;
(六)已在项目所在地商业银行开设商品房预售款专用帐户;
(七)预售商品房项目及其土地使用权未设定他项权;
(八)法律、法规规定的其他条件。
第七条 预售人应当分期或者分单项向主管部门申请商品房预售许可证。
主管部门收到申请后,应当依照本条例规定的预售条件对项目进行核实,自受理申请之日起十五日内,对符合条件的项目核发商品房预售许可证,对不符合条件的,应当书面通知申请人并告知不予核发的理由。
商品房预售许可证应当载明预售人的名称和预售商品房项目的座落位置、楼号、楼层建筑面积数,并附图注明预售商品房项目的座落位置和楼号。
第八条 主管部门核发商品房预售许可证时,应当要求预售人提交施工进度方案、投资计划和资金来源等材料,通过实地考察和分析,核准项目竣工交付使用时间的合理性。主管部门能证明其不合理的,应当责令预售人进行修改。
第九条 已预售的商品房项目竣工验收合格交付使用前,预售人不得用该商品房项目及其土地使用权设定他项权。
第十条 预售人不得擅自变更已预售的商品房项目的设计;对预售的商品房项目的结构型式、户型、使用功能、使用面积和合同约定的其他事项的设计进行变更时,应当征得相关的预购人同意;预购人不同意变更,经双方协商达不成补偿协议的,可以索取已交付的商品房预售款本息,
并可以依照合同约定追偿预售人的违约金,合同没有约定违约金的,可以依法追偿已付预售款百分之十以上百分之二十以下的违约金。
第十一条 预售人将已预售的商品房项目转让给其他房地产开发企业开发建设时,应当经拥有已预售商品房建筑面积的三分之二以上的预购人同意。
转让预售的商品房项目的,受让方应当为依法成立并符合资质等级要求的房地产开发经营企业。
第十二条 转让预售的商品房项目的,受让方应当享有原预售人对预购人享有的权利,并承担原预售人对预购人所承担的义务。
第十三条 受让方与预售人签订项目转让合同之日起三十日内,受让方应当持下列文件到原发证机关变更商品房预售许可证:
(一)商品房项目的转让合同;
(二)原商品房预售许可证;
(三)土地管理和城市规划等部门同意变更的有关证件;
(四)受让方的房地产开发资质证书;
(五)在项目所在地商业银行开设的预售房款专用帐户;
(六)法律、法规规定的其他条件的证明材料。
对符合条件的项目,主管部门应当自受理申请之日起十五日内变更商品房预售许可证。
预售人自签订项目转让合同之日起,应当停止预售商品房;受让方未换领商品房预售许可证的,不得预售商品房。
第十四条 市、县主管部门应当对已核发商品房预售许可证的项目进展情况进行跟踪监督,发现问题时,应当责令预售人限期改正。
第十五条 预售的商品房项目竣工后,主管部门应当按照法律、法规的规定组织竣工验收,验收合格后,方可交付预购人使用。
第十六条 市、县主管部门应当设立和公布商品房预售的查询和投诉电话;对受理的投诉,应当及时处理并予答复。

第三章 商品房预售行为管理
第十七条 预售商品房时,预售人应当以书面方式向预购人明示下列事项:
(一)预售人的名称、注册地址、联系电话和法定代表人;
(二)商品房预售许可证或者其经发证机关确认的复印件;
(三)项目开发进度和竣工交付使用时间;
(四)项目及其配套设施的平面示意图;
(五)商品房的结构类型、户型、装修标准;公共和公用建筑面积的分摊办法;
(六)预售商品房的价格和付款办法;
(七)商品房预售款的专用帐户;
(八)物业管理事项;
(九)法律、法规规定的其他事项。
第十八条 预售人委托房地产中介机构代理销售的,应当委托有资格的中介机构代理并出具委托书,明确委托代理的范围和权限。代理人应当以书面方式向预购人明示第十七条规定的事项和下列事项:
(一)代理人的资格证书;
(二)预售人出具给代理人的委托书;
(三)代理人的地址和联系电话。
第十九条 预售人发布预售广告时,应当已取得商品房预售许可证。预售广告的内容必须真实、准确,不得有误导、欺骗公众和不符合预售的商品房项目的内容,并载明商品房预售许可证的编号和发证机关。
第二十条 预售人发布的预售商品房广告和印发的宣传资料所明示的事项,预购人有权要求在商品房预购销合同中约定。
第二十一条 预售人发布预售商品房广告时,应当提前五日将拟发布的广告式样报核发商品房预售许可证的主管部门和工商行政管理部门备案,主管部门和工商行政管理部门发现该广告内容与项目不符时,应当责令其停止发布。
第二十二条 预售商品房时,预售人与预购人应当签订书面的商品房预购销合同,在该合同签订三十日内持该合同到项目所在地房地产交易登记机构办理登记手续;房地产交易登记机构应当自受理之日起二十日内予以登记。
第二十三条 预购人与预售人签订书面的商品房预购销合同前,经双方协商同意,预售人可以向预购人收取一定数额的商品房预购订金;预售人收取订金前,应当向预购人提供商品房预购销合同草案。
收取商品房预购订金时,预售人与预购人应当订立书面协议,约定所收订金的具体数额和退还与不退还的具体办法。
预售人与预购人签订书面的商品房预购销合同后,预售人向预购人收取的商品房预购订金应当转作预购人支付的商品房预售款。
第二十四条 商品房预购销合同应当载明和约定下列事项:
(一)预售人、预购人和双方的委托代理人姓名(名称)、地址、邮政编码和合法证件号码;
(二)预售人用地依据和预售的商品房的座落位置;
(三)预购的商品房的实得建筑面积、分摊建筑面积及其所含项目、楼号、楼层、房号和层高;
(四)预购的商品房的价格和代收税费的项目和标准;
(五)交付使用时的实际面积与预售时约定面积差异的处理办法;
(六)付款时间和方式及预购人逾期付款的违约责任;
(七)预售的商品房竣工交付使用的时间及逾期的违约责任;
(八)装修项目、标准和设备品牌、型号、材料规格及违约责任;
(九)基础设施、公共配套建筑的建设标准和运行要求及违约责任;
(十)物业管理事项;
(十一)双方认为需要约定的其他事项。
预售人、预购人和双方的委托代理人的姓名(名称)、地址、邮政编码、联系电话变更时,应当自变更之日起七日内书面通知相关各方。
第二十五条 商品房预购销合同应当附有预购商品房项目及楼层的平面图,并在平面图上标明预购人所购商品房的楼号、楼层和房号的位置。
预售的商品房价格和代收税费经预售人和预购人在合同中约定和载明后,除国家和省新开征的税费外,预售人不得向预购人收取其他款项。
第二十六条 预售人设置商品房样板房的,其布置、装修和设备的质量,除当事人另有约定的外,应当与预售说明书和实际交付使用的商品房一致;样板房在预售的商品房竣工交付使用前不得拆除。
第二十七条 商品房预售后,预售人应当定期向预购人通报商品房建设进展情况。
第二十八条 预售人向预购人交付预售的住宅商品房时,应当提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。
住宅质量保证书应当载明住宅商品房的质量等级,承诺对地基基础和主体结构在合理使用年限内承担保修责任,承诺在正常使用情况下对住宅商品房各部位、部件的保修内容及其保修期限。
住宅使用说明书应当对住宅商品房的结构、性能和各部位(部件)的类型、性能、标准作出说明,并提出使用时应当注意的事项。

第四章 商品房预售款的监督管理
第二十九条 商品房预售款是预购人依照合同的约定,预先支付给预售人,在商品房竣工验收交付使用前用作该商品房建设费用的款项。
第三十条 预售人在商品房项目所在地的银行设立商品房预售款专用帐户内的款项,在项目竣工之前,只能用于购买项目建设必需的建筑材料、设备和支付项目建设的施工进度款及法定税费,不得挪作他用。
预售人有多个商品房预售项目的,应当分别设立商品房预售款专用帐户。
第三十一条 预购人应当按合同约定的付款时间,将商品房预售款直接存入商品房预售款专用帐户,凭银行出具的存款凭证,向预售人换领交款收据。
预售人代预购人办理商品房房地产权证的,预购人可以留百分之十五的商品房价款,其中百分之十的商品房价款在预售的商品房竣工验收之后、交付使用之前支付,百分之五的商品房价款在预售人交付商品房房地产权证时支付。
预购人自己办理商品房房地产权证的,预购人可以留百分之十的商品房价款,在预售人取得商品房项目产权确认证明书并将商品房交付使用之日起十日内支付。
第三十二条 预售的商品房所在地的市、县房地产交易登记机构负责监督管理商品房预售款收存和使用。
第三十三条 预售人申请商品房预购销合同登记时,应当同时附送银行出具给预购人的首期商品房预售款存入专用帐户的凭证。
预售人使用商品房预售款时,银行应当按房地产交易登记机构核准同意支付的数额拨付。
房地产交易登记机构应当自收到预售人使用商品房预售款申请之日起五日内作出答复;对符合本条例第三十条第一款规定的,应当同意其使用;对不同意使用的,应当以书面方式说明理由。
第三十四条 房地产交易登记机构监督管理商品房预售款时,可以向预售人收取监督管理款项千分之二的监督管理服务费。

第五章 法律责任
第三十五条 预售人违反本条例第六条、第九条、第十条、第十一条、第十二条、第十三条、第十五条、第十七条、第十八条、第二十二条、第二十三条、第二十四条、第二十五条、第二十七条、第二十八条、第三十条、第三十一条规定或者预购人违反本条例第二十四条、第三十一条
第一款规定,给对方造成损失的,应当依法承担赔偿责任。涉嫌犯罪的,由司法机关依法处理。
第三十六条 违反本条例第六条规定预售商品房的,由主管部门责令停止预售,没收违法所得,可以处以其已预售的商品房价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。
第三十七条 违反本条例第九条规定,用已预售的商品房项目及其土地使用权设定他项权的,其设定无效。由此造成的损失,由预售人承担。
第三十八条 违反本条例第十三条第三款规定预售商品房的,主管部门应当责令其停止预售,补办手续,没收违法所得,可处以其已预售的商品房价款百分之三十以上百分之五十以下罚款。
第三十九条 违反本条例第十七条、第十八条规定,预售人和代理人未向预购人明示法定事项,预购人提出请求仍不明示的,主管部门应当责令改正,予以警告,可以处以五百元以上二千元以下的罚款。
第四十条 预售人发布虚假广告和印发虚假宣传资料,欺骗和误导预购人,使预购人的合法权益受到损害的,预售人应当承担民事责任。广告经营者、发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的,应当依法承担连带责任。
第四十一条 预售人违反本条例第三十条第一款规定使用商品房预售款和违反本条例第三十一条第一款规定直接收存商品房预售款的,主管部门应当责令其改正,降低或者注销其房地产开发资质,可以处以违法使用款项百分之十以上百分之二十以下的罚款。
第四十二条 银行违反本条例第三十三条第二款支付商品房预售款和房地产交易登记机构违反本条例第三十条第一款规定同意使用商品房预售款的,上一级主管部门应当责令其改正和追回流失款项;给预购人造成损失的,依法承担连带责任。
预售人合法使用商品房预售款,房地产交易登记机构不予同意,给预售人造成损失的,应当承担赔偿责任。
第四十三条 当事人对主管部门和其他有关行政管理部门作出的具体行政行为不服的,可以在接到行政决定之日起十五日内向上一级机关申请行政复议,或者直接向人民法院起诉。对复议决定不服的,可以在接到复议决定之日起十五日内向人民法院起诉。
当事人对具体行政行为既不申请复议,也不向人民法院起诉,又不履行具体行政决定的,由作出具体行政行为的机关申请人民法院强制执行。
第四十四条 主管部门和其他有关行政管理部门工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索贿受贿的,依法追究行政责任;涉嫌犯罪的,由司法机关依法处理。

第六章 附则
第四十五条 本条例自1998年10月1日起施行。



1998年8月22日

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