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抚州市统一征地暂行规定

作者:法律资料网 时间:2024-07-05 23:21:08  浏览:9607   来源:法律资料网
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抚州市统一征地暂行规定

江西省抚州市人民政府


抚州市人民政府令

第2号

《抚州市统一征地暂行规定》已经2001年7月30日市人民政府第12次常务会议通过,现予发布。

市长: 刘礼祖

二○○一年八月十五日


抚州市统一征地暂行规定

 

第一条 为加强我市城区规划控制区内土地的集中统一管理和征地工作,依照土地管理法律、法规的有关规定,本着兼顾国家、集体、个人三者利益,特制订本规定。

第二条 本市城区及临川区洋洲镇、抚北镇、孝桥镇、钟岭乡、城西乡行政区域内征用集体所有土地的或占用农、林、牧、渔生产,科研单位使用的国有农业生产用地的,必须遵守本规定。

第三条 征用土地应当遵循统一规划、统一征用的原则,必须贯彻十分珍惜和合理利用每寸土地,切实保护耕地的基本国策。

第四条 市土地管理部门是市人民政府实施统一征地的职能部门,任何单位或个人不得直接与被征(占)地单位洽谈征地事宜和达成征地补偿、安置协议,更不得在征地批准前向被征(占)地单位支付任何征地费用。否则,其协议一律无效,并按非法买卖土地行为进行处罚。

第五条 统一征地可按单个建设项目的用地需求逐项进行,也可按照批准的建设用地计划分批进行。

第六条 征用土地的补偿安置协议,由市土管部门统一征地机关分别与用地单位(或个人)和被征(占)地单位签订。

第七条 农用地转用和土地征用的报批程序按照《中华人民共和国土地管理法》和江西省实施《中华人民共和国土地管理法》办法的有关规定执行,占用林地的还需依照《森林法》规定办理森林砍伐审批手续。

第八条 征用土地应当给被征(占)地单位支付土地补偿费、安置补助费,其标准应严格按照《江西省实施<中华人民共和国土地管理法>办法》第二十七条、二十八条的规定,在核定土地年产值和人均占有耕地面积的基础上确定。当核定年产值出现困难时,其土地补偿费、安置补助费之和不得超过附表1、2规定的标准。青苗、地面附着物据实补偿,但最高不得超过土地补偿费、安置补助费之和的3%。大中型水利、水电工程、公路及城市道路建设征用土地的补偿标准按附表3规定的标准执行。

第九条 支付给被征(占)用土地单位的各项征用土地补偿费,除青苗、地面附着物补偿费可直接付给个人或承包经营者。土地补偿费、安置补助费严禁私分、侵占、挪用,主要用于发展集体经济,进行农用土地开发和农田基本建设。安置补助费经村民会议同意,也可拨给村民作为就业补助和生活补贴。执行情况必须公布,接受群众监督。

第十条 土地被依法征用三年后,被征地单位不再缴纳该土地的农业税和国家定购粮等任务。被征耕地的农业税由市财政部门核减县区基数。

第十一条 当协商征地补偿标准不能达成一致时,统一征地机关有权作出最后决定。被征(占)地单位对统一征地机关作出的决定不服时,可按《中华人民共和国行政复议法》的规定,向作出决定机关的市人民政府或其上一级主管部门申请行政复议,也可以依法直接向人民法院提起行政诉讼。行政复议或行政诉讼期间,所作决定不停止执行。

第十二条 被征(占)地单位应于征(占)地批准后及时腾出土地或按补偿协议书、补偿决定书的要求,按时腾出土地,不得无故拖延,甚至阻挠用地单位用地。否则,用地单位或统一征地机关有权直接清除地面附着物,由此造成损失,由被征(占)地单位承担。对于聚众闹事、行凶、阻挠或其他违法行为,造成用地单位人员伤亡、财产损失的,由公安、司法机关依法进行治安处罚或追究法律责任。

第十三条 统一征地机关或其委托的代办单位负责实施征地工作的,可按2元/m2向新的用地单位收取征地服务费。

第十四条 本暂行规定由市土地管理局负责解释。

第十五条 本暂行规定自公布之日施行。

 

  

附表一:  

统一征地土地补偿费最高限畋?

单位:万元

地类 
人均耕地
一亩以上
人均耕地
0.5—1亩
人均耕地
0.3—0.5亩
人均耕地
0.3亩以下
备 注

双季稻田
0.6—8
0.82—1.1
0.8—1.2
1.2—1.4
 

商品菜地
0.75—1.1
1.1—1.5
1.5—1.8
1.8—2.3
 

一般旱地
0.33—0.5
0.5—0.7
0.7—0.8
0.8—0.9
 

精养鱼塘
0.75—1.1
1.2—1.6
1.6—1.9
2.1—2.6
 

非精养鱼塘
0.44—0.65
0.5—0.7
0.7—0.8
0.8—1
 

果园
0.66—0.88

山地
0.2—0.4

宅基地
0.3—0.8

荒闲地
0.2—0.3


  

附表二:

统一征地安置补助费最高限额表

单位:万元

地类
 
人均耕地
一亩以上
人均耕地
0.5—1亩
人均耕地
0.3—0.5亩
人均耕地
0.3亩以下
备 注

双季稻田
0.4—0.7
0.68—0.9
1.2—1.3
1.3—1.6
 

商品菜地
0.75—1.2
1.2—1.6
1.6—2.2
2.2—2.7
 

一般旱地
0.27—0.4
0.4—0.5
0.5—0.7
0.7—0.8
 

精养鱼塘
0.75—1.2
1.1—1.5
1.5—2.1
1.9—2.4
 

非精养鱼塘
0.36—0.55
0.7—0.8
0.8—1
1—1.1
 

果园
0.54—0.72

山地
0.2—0.4

宅基地
0.3—0.8

荒闲地
0.2—0.3


  

附表三: 

大中型水利、水电工程,公路与城市道路建设
统一征地、土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费标准限额表

单位:亩、万元

地 类
金 额
备 注

水田
0.4—0.7
 

商品菜地
0.5—0.8
 

精养鱼塘
0.5—0.8
 

一般鱼塘
0.4—0.5
 

其他水塘
0.2—0.4
 

 

果园
幼树期
0.15—0.2


产果期
0.3—0.5


盛产期
0.5—0.8


经济林
0.2—0.35
 

其它林地
0.1—0.15


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             美国公司法公司机会原则探析
         ——以美国缅因州东北海岸高尔夫俱乐部诉哈里斯案为例

             杨川仪 昆明理工大学法学院

  关键词: 美国判例法/公司机会原则/信义义务/公司机会判定标准
  内容提要: 公司机会原则是普通法国家公司法的重要学说之一,关于公司机会原则的概念问题,学术研究纷繁众多,版本各异。尽管“禁止公司董事或其他高级管理者掠夺公司机会”的禁令在美国公司法律中规定明晰,但是在争议中就如何适用该原则的标准却依然模糊不清。通过回顾美国法院和学界针对公司机会原则产生的相关判例和研究,聚焦美国公司法判定公司机会的若干标准,探析美国公司法公司机会原则的内涵。


美国公司法的基础之一是董事和高级管理者对公司负有信义义务从而保证股东利益和公司合理经营。公司董事和高级管理者被赋予经营公司的权利和做出重要商业判断,信义义务则通过法律来约束董事和高级管理者。勤勉义务关注的是做出商业决定的过程,而忠诚义务则是为了避免公司因为与董事或高级管理者产生利益冲突而影响公司经营。忠诚义务主要处理两种类型的利益冲突:掠夺公司机会和自我交易。当董事或高级管理者将本属于公司的商业机会据为己有并且从中获利时,掠夺公司机会的诉讼就产生了。美国法院发展出了一系列的判定标准[1],通过审查范围广阔的事实来决定特定的商业机会是否属于公司机会。特拉华州法院审查公司是否对于这个商业机会享有利益或者是有利益期望,并且该商业机会是否属于公司的商业经营范围。公司的财政状况也很重要因为若要认定一个商业机会是公司机会,公司必须有能力进行交易。另外一些法院除了考虑公司的经营能力和财政能力是否允许它使用这个交易机会外,还运用更为广阔的合理性标准来分析董事或者高级管理者是如何得到机会并且考量他们是否运用了公司资源。美国法学会采用的判断标准则主要集中于信义义务人是否像公司披露了该商业机会并且交由公司的董事会决定公司是否采用这个商业机会。如果公司决定不采用这个商业机会,那么董事或者高级管理者应该可以被允许使用它,因为此时已经不存在董事或者高级管理者违反对公司的信义义务了。

关于公司机会原则与董事和高级管理者对公司负有的忠诚义务的研究已经不胜枚举,对于美国法院和学界关于公司机会原则的介绍也大同小异,本文希望通过对1995年美国缅因州最高法院做出的东北海岸高尔夫俱乐部诉哈里斯案件的介绍,尽可能全面地总结和概括美国法院和学界关于公司机会的判断标准,以探究美国公司法中公司机会原则的丰富内涵。

一、案情简介

南希·哈里斯1971-1990年担任缅因州东北海岸高尔夫俱乐部总裁,该俱乐部实际上是一个主要由高尔夫球场作为资产的公司,俱乐部的重要政策和决策由董事会负责制定和通过。在哈里斯担任总裁时,董事会不时地曾讨论过将通过开发一些俱乐部的不动产来筹集资金的可能性,尽管哈里斯一直都支持这一具有尝试性的发展,但是董事会一直将这种类型的活动排除在外。1979年,罗伯特·森明斯比,吉尔平地产的经纪人(吉尔平地产由三块不连贯分布的位于俱乐部高尔夫球道附近的地块组成)接触哈里斯向其提供吉尔平的一块未使用且临近俱乐部停车场和俱乐部大厅的地块,该地块由俱乐部享有地役权以便从一个球洞到下一个球座,哈里斯立即同意买下这块吉尔平地产,以她自己的名义交付了4.5万美元。哈里斯在交易前并没有向俱乐部披露她买地的计划,她在8月份的年会上告知董事会她已经买下了这块地,并且她以自己的名义持有该地块以“保护”俱乐部的地役权。董事会对哈里斯的购买行为没有采取法律行动。罗伯特·森明斯比作证称,他接触哈里斯是因为哈里斯时任俱乐部总裁并且他相信俱乐部应该有兴趣购买该地块以免该地块开发给高尔夫俱乐部带来损失。哈里斯作证称,她在购买时并没有想要开发该地块,而且直到1988年她才初步形成开发该地块的构想。

1984年,在与东北海岸邮政局长打高尔夫的时候,哈里斯了解到一块由斯姆林吉家族的继承人所有的地块代售。这块斯姆林吉地块三面被高尔夫球场环绕,另一面紧挨一栋房产,无法通向大路。为了买下这一地块,哈里斯指导她的律师接近斯姆林吉家族的继承人,哈里斯称她告诉了许多董事会成员她想要以自己的名义买下斯姆林吉地块,并且在1985年8月的董事会上,哈里斯正式向董事会披露她已经买下了该地块[2],并表示不打算开发该地块。同样的,董事会对哈里斯买地没有采取任何正式行动。哈里斯向10名斯姆林吉家族继承人买下了地块,共支付6万美元。到1990年,哈里斯又以27.5万美元买下了阻隔斯姆林吉地块进出大路的房产和建筑。1987年到1988年间,哈里斯将地产分为41个部分,14个在斯姆林吉地块,27个在吉尔平地块。显然,哈里斯计划将41个地产中不连续的部分转给孩子,然后留下其他的给自己。1991年,哈里斯和孩子们交换契约以将小地块重新整合成大地块。这时,俱乐部向哈里斯和她的孩子发起诉讼,其时大地块被分为11部分分别由哈里斯和孩子们占有,价值155万美元。1988年,哈里斯仍然是东北海岸高尔夫俱乐部的主席,她和孩子们开始寻求董事会的同意将吉尔平地产下方的布什伍德划分为五个部分,尽管俱乐部董事会得知了这一提议,但是大多数人都没有采取法律行动,然而,一个由一些董事组成的独立组织以哈里斯违反了当地地域规划条例为由来对抗这次地产分割。在哈里斯辞职后,俱乐部仍然未能成功地抗衡布什伍德的划分。哈里斯及其孩子们对于其他地产的发展计划虽然还不明晰,但是当地地域规划条例允许在现有划分的地产上建设最多11户房产。

在哈里斯开发布什伍德的计划变得明显时,俱乐部董事会针对高尔夫球场附近地产的发展分成了截然不同的两派:至少有两名董事表示他们相信哈里斯的所作所为是为了维护俱乐部的利益,并且他们对于哈里斯开发布什伍德没有异议,剩下的股东则反对。

特别地,长期担任董事会成员之一的华盛顿律师约翰作证称,哈里斯在购买上述地产时表示不会开发它们,直到1990年一些董事会成员认为哈里斯的地产发展计划将带来不可调和的利益冲突。因此,约翰和其他两位董事会成员劝哈里斯辞去总裁职位,1991年4月,在董事会成员发生实质性的改变后,董事会授权,对哈里斯提起违反信义义务和为公司争取最佳利益义务的诉讼,新的董事会认为布什伍德的开发违背了公司的最佳利益。俱乐部声称,哈里斯在担任总裁期间购买地产的行为违反了其对公司的信义义务,具体表现为未向公司披露地产购买的机会和分割地产以满足自身未来开发地产的计划。

审判法院在受理此案时判定,因为购买不动产并不属于高尔夫俱乐部的经营范围,所以哈里斯并没有掠夺公司机会,另外,公司当时也缺乏财政实力购买上述地产。法院肯定并强调了哈里斯的好意:哈里斯常年尽心尽力地为俱乐部服务,对俱乐部的发展做出了个人贡献,并且经常给俱乐部财务上的支持。法院认定,哈里斯的地产开发行为和公司的商业经营是协调一致的。

高尔夫俱乐部认为审判法院认定哈里斯在担任总裁期间购买并开发毗邻高尔夫球场地产的行为没有违反信义义务存在错误,提起上诉。由于上诉法院与审判法院在判定哈里斯的行为是否违反公司机会原则时运用的原则不同,上诉法院撤销了审判法院判决。

二、美国主流的公司机会判定标准

由此可见,美国法院对于公司机会的判定有着不同的标准,如何区分并适用这些标准将会影响法院对于同一案例的审判。对于什么样的商业机会属于公司机会,美国各州法院通过判例形成了各自的一套判定标准。

(一)“利益与期待”标准(interestandexpectancytest)

最早赢得司法广泛认可的界定标准是由阿拉斯加法院在1990年对Lagardev. Anniston Lime&Stone Co.案件审理时确定下来的“利益与期待”标准。该标准的理论推导过程是:公司董事获取的财产具有推定信托的性质,公司机会也是一种具有信托性质的财产,如果公司在获取此种机会时对该种性质的机会享有利害或享有实体期待的话。也就是说,公司机会规则不应当被用来阻止公司董事购买任何可能对公司有用的财产,而仅仅用来阻止他们获得公司需要的或正在努力取得的或者他负有为公司取得义务的财产[3]。法院认为,管理层可以不将从第三方处获得的财产传达给公司,除非该财产属于“公司已存在的利益”或者“公司基于已存在的利益产生合理的期望”[4]。

(二)“经营范围”标准(lineinbusinesstest)

相当长的一段时间里,“利益与期待”标准时常作为公司“经营范围”标准的补充条件在美国许多州适用,后者是被特拉华州最高法院采用的,在著名的Guthv.Loft,Inc案件中确立下来的最具影响力的判定标准:“如果向董事或高级管理者的提供一个商业机会,而董事或高级管理者所在的公司有资金能够把握,并且该机会从本质上来说是包含在公司的经营范围内且公司能够实际从中获利,同时,公司对这个商业机会有利益或者是合理期望,那么董事或者高级管理者占有该机会将会造成他与公司的利益冲突,法律将会禁止他为私人利益获取该商业机会[5]。”该界定标准的实质问题是究竟商业机会是否“与公司目前进行的商业活动有密切联系…若公司的股东或高级管理者利用机会则会造成他们与公司形成竞争”[6]。

美国特拉华州最高法院认为:“一家公司从事某种机会,并且对提供给它的机会所包含的行为具有基本知识、实际经验和实施能力,就其财务状况来看,这种机会在逻辑上当然适合该公司经营,而且该机会与公司达到合理需求和扩展愿望是一致的,在这种情况下,认为该机会属于公司的经营范围是适当的。”[7]概括来说,就是董事或高级管理者不得占有这样的商业机会:第一,公司有资金实力把握该机会;第二,这个商业机会属于公司的经营范围并且把握该机会能给公司带来实际效益;第三,公司对于这个商业机会抱有兴趣或者对其有合理期待,而当董事或者高级管理者占有该机会会导致他与公司的利益冲突;第四,从公平性的角度来说,这个机会应当属于公司[8]。

(三)“公正性”标准(fairnesstest)

1948年马萨诸塞州最高法院在Durfeev.Dufee&Canning,Inc.案件中采用了另一种判断标准,即美国学者白兰廷的“公平性”观点:“适用公司机会原则规制的真正前提是在特定情况下,作为公司信义义务人的董事将本该由公司获利的商业机会据为己有,谋取私利,这种侵犯公司利益的行为对公司来说是极其不公平的。这就要求在适用公司机会原则时应当从伦理道德的标准出发,来判断董事的行为是否是公平、公正的[9]。”白兰廷列举了七项要素作为实施“公平性标准”的具体事实要素[10]:第一,该机会是否具有特殊的或独特的价值,或者说它是否为公司的业务发展所必需;第二,该机会是否基于公司高级职员这一职位所知悉的;第三,公司是否积极地追求这一机会,如果是,那么公司是否已经放弃了这一努力;第四,该高级管理者是否有明确的职责为公司获得这一机会;第五,为取得或开发这一机会他是否使用了公司的资金或设施;第六,他利用这一机会是否使得公司处于不利的地位,他是否有将此机会转售给公司的意图;第七,公司是否有足够的能力、财力及其他条件来利用这一机会。

(四)“两步分析法”标准(two-stepanalysistest)

1974年,明尼苏达州最高法院在审理Millerv.Miller案件时,选择将“经营范围”标准与“公正性”标准结合起来的“两步分析法”标准。“两步分析法”的运作机理是:首先根据业务范围标准确定某一商业机会是否是公司机会,如果回答是肯定的,那么再进行第二步,判定被告是否违反了善意、忠诚及公平交易的义务[11]。

三、美国学界对公司机会判定标准的研究

武汉市城市绿线管理办法

湖北省武汉市人民政府


第205号

武汉市城市绿线管理办法


  《武汉市城市绿线管理办法》已经2010年4月12日市人民政府第101次常务会议审议通过,现予公布,自2010年6月1日起施行。

  

市长 阮成发

二0一0年四月二十八日

  

武汉市城市绿线管理办法

 

  第一条 为了加强城市绿线管理,改善城市生态环境,创造良好人居环境,促进城市可持续发展,根据《中华人民共和国城乡规划法》、《城市绿化条例》(国务院第100号令)、《城市绿线管理办法》(建设部第112号令)和《武汉市城市规划条例》、《武汉市城市绿化条例》的规定,结合本市实际,制定本办法。

  第二条 本市城市规划区内城市绿线的划定和监督管理,适用本办法。

  本办法所称城市绿线,是指城市规划区内各类绿地范围的控制线,包括已建成绿地的控制线和规划预留绿地的控制线。

  第三条 规划主管部门和园林主管部门按照职责分工,负责城市绿线的划定和监督管理工作。

在城市规划区内依据法律、法规规定由林业主管部门实施管理的绿化工作,按照有关法律、法规的规定执行。

土地、建设、水务、房屋管理等部门应当按照各自职责做好城市绿线的有关管理工作。

  第四条 下列区域应当划定城市绿线:

  (一)已建成和规划确定的公园绿地、生产绿地、防护绿地;

  (二)已建成和规划确定的居住绿地、公共设施绿地、工业绿地、仓储绿地、对外交通绿地、道路绿地、市政设施绿地等附属绿地;

  (三)山体、江河、湖泊等城市生态控制区域;

  (四)风景名胜区、古树名木保护范围;

  (五)风景林地、城市绿化隔离带等对城市生态环境质量、居民休闲生活和生物多样性保护有直接影响的其他绿地。

  第五条 市规划主管部门和市园林主管部门应当根据《武汉市城市总体规划》的要求,共同组织编制城市绿地系统规划,确定城市绿化建设目标、原则、标准和总体布局方案,明确各类绿地的基本控制范围,并对下一层次规划中的绿地配置提出指标分配和控制要求。

  第六条 编制控制性详细规划应当根据《武汉市城市总体规划》和城市绿地系统规划的要求,确定本办法第四条第一、三、四、五项规定的绿地界线的具体坐标,划定其绿线。

  第七条 编制修建性详细规划或者建筑总平面方案应当根据控制性详细规划的要求,确定本办法第四条第二项规定的附属绿地以及居住小区游园等绿地的规划绿地率控制指标,提出绿化配置原则,明确绿地界线的具体坐标,划定其绿线。

  第八条 市规划主管部门和市园林主管部门应当将经批准的城市绿线向社会公布,方便公众查询,接受公众监督。

  任何单位和个人都有保护城市绿地、服从城市绿线管理的义务,有监督城市绿线管理、对违反城市绿线管理行为进行检举的权利。

  第九条 城市绿线范围内的现有绿地,由市园林主管部门登记造册并明确管理单位。

  城市绿线范围内的规划绿地,由规划主管部门和园林主管部门按照职责分工负责监督管理;绿地建成后由市园林主管部门登记造册并明确管理单位。

  第十条 城市绿线划定后,任何单位和个人不得擅自变更和调整;有下列情形之一的,方可变更和调整,但应当依法按照程序报批:

  (一)因城市总体规划修编对城市绿地布局进行调整的;

  (二)因市政基础设施、公共设施建设需要调整的;

  (三)因重大工业投资、技术改造需要调整的;

  (四)确需变更和调整的其他情形。

  城市绿线的变更和调整应当遵循绿地总量平衡的原则。

  第十一条 对控制性详细规划确定的绿线进行变更和调整的,应当由具有相应资质的设计单位编制调整方案及论证报告,由规划主管部门会同园林主管部门组织专家论证,报原审批机关批准。

  对修建性详细规划或者建筑总平面方案确定的绿线进行变更和调整的,应当由具有相应资质的设计单位编制调整方案,由规划主管部门会同园林主管部门批准。

  对居住绿地的绿线进行调整的,应当在满足绿地规定指标的情况下,经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意,并依法办理有关审批手续。

  第十二条 城市绿线内的土地,任何单位和个人不得擅自改作他用,不得违反法律、法规、强制性标准以及批准的规划进行开发建设。

  鼓励对城市绿线范围内的土地进行地下空间复合利用和地面防灾避险设施建设,其建设项目方案应当依法报规划主管部门和园林主管部门审查批准。

  有关部门不得违反规定,批准在城市绿线范围内进行其他与绿化无关的建设。

  第十三条 因建设或者其他特殊情况,需要临时占用规划绿地的,应当依法办理审批手续。

  第十四条 城市绿线范围内不符合规划要求的建筑物、构筑物及其他设施,不得改建和扩建,并应当按照规划要求逐步迁出或者拆除。

  市园林主管部门应当会同相关部门制订上述建筑物、构筑物及其他设施的迁出或者拆除计划,报市人民政府批准后组织实施。

  第十五条 建设单位进行房地产开发的,应当如实公示该建设项目的绿地率、绿地面积以及修建性详细规划或者建筑总平面方案载明的绿线范围,不得将绿线范围外的其他绿地或者临时性绿地作为其配套绿地对外宣传。

  第十六条 任何单位和个人不得在城市绿地范围内进行拦河截溪、取土采石、设置垃圾堆场、排放污水以及其他对生态环境构成破坏的活动。

  第十七条 违反本办法规定的,由规划主管部门和园林主管部门按照各自职责依照有关法律、法规、规章的规定予以处罚。

  第十八条 城市绿线管理涉及湖泊保护的,还应当遵守《武汉市湖泊保护条例》、《武汉市湖泊保护条例实施细则》的有关规定。

  第十九条 本办法自2010年6月1日起施行。




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