关于印发《南京市物业服务收费管理实施办法》的通知
江苏省南京市物价局 江苏省南京市房产管理局
关于印发《南京市物业服务收费管理实施办法》的通知
各区、县物价局、房产（建设）局，各物业管理单位：
为规范物业服务收费行为、维护业主和物业管理企业的合法权益，现将《南京市物业服务收费管理实施办法》印发给你们，请遵照执行。
附：《南京市物业服务收费管理实施办法》
南京市物价局 南京市房产管理局
二00五年二月十八日
附：
南京市物业服务收费管理实施办法
第一条 为规范本市物业服务收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》和国家发展和改革委员会、建设部《物业服务收费管理办法》、《江苏省物业服务收费管理办法》的有关规定，制定本办法。
第二条 本办法适用于本市行政区域内具有国家物业管理企业资质的企业，对各类物业提供社会化、专业化、市场化服务的收费行为。
第三条 本办法所称物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。
第四条 政府提倡并引导通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业；鼓励物业管理企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。
第五条 市物价局会同市房产管理局负责全市物业服务收费的管理与监督工作，制定本市物业服务收费的管理办法及相关政策规定；区、县价格主管部门会同同级物业管理行政主管部门负责辖区内物业服务收费政策的实施和监督管理工作。
第六条 物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务内容、服务质量相适应的原则。
第七条 物业服务收费包括公共服务费和代收代办服务费、特约服务费。物业服务收费根据物业的性质、提供服务的内容、特点的不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价。
普通住宅的公共服务收费及住宅区停车服务等专项服务收费，实行政府指导价。
普通住宅以外的住宅及各类非住宅物业的公共服务收费和满足部分业主、使用人需要或接受委托开展的特约服务、代收代办服务收费，实行市场调节价。
第八条 实行政府指导价的普通住宅公共服务收费，由市物价局会同市房产管理局根据物业的硬件设施、环境和物业管理企业的服务内容、服务标准等因素，制定相应的等级收费基准价及浮动幅度，向社会公布。
第九条 业主大会成立前，开发建设单位与物业管理企业应在前期物业服务合同中约定公共服务收费标准（水平）、计费方式、计费起始时间，并同时约定物业管理服务内容、服务标准，涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。普通住宅前期物业管理公共服务收费水平应在政府指导价范围内约定，并在业主入住前报经价格主管部门核准。
以招投标方式确定的普通住宅前期物业服务收费标准报价格主管部门备案。价格主管部门和物业管理行政主管部门对招投标过程中的价格行为实施监督管理，及时纠正和依法查处招投标中的违法违规行为。
第十条 业主大会成立后，普通住宅公共服务收费标准由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定。
第十一条 实行市场调节价的物业服务收费，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定；业主大会成立后，由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业在物业服务合同中约定。
价格主管部门和物业行政主管部门应加强对实行市场调节价的物业服务收费行为的规范与引导，行业协会可定期公布实行市场调节价的各类物业公共服务费收费水平，促进相关各方合理约定物业服务收费有关事项。
第十二条 物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。
包干制是指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业管理企业承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
第十三条 物业管理公共服务费用的构成因素为：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常维护保养费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、物业管理企业办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧费用；
8、经业主大会同意的其他费用；
9、合理利润（普通住宅不超过8%）；
10、法定税费。
第十四条 业主、使用人自办理物业交付使用手续之日起，应按物业服务合同约定的时间交纳物业服务费用。物业出租或以其他方式交他人使用的，物业服务费用由业主或使用人按约定交纳，但业主负最终交纳责任。
物业管理公共服务费以法定产权面积（房屋所有权证登记的建筑面积）计算；未办证的以售房合同中房屋建筑面积或房产测绘部门实测的房屋建筑面积计算。未计入产权面积的附属房屋不得收取公共服务费。
第十五条 纳入物业管理范围的已竣工但尚未售出或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用由开发建设单位全额交纳。
业主办理入住手续后长期（连续性六个月以上）未入住的空置物业及入住后长期未使用的空置物业，业主应向物业管理企业书面备案，按规定或约定公共服务费标准的70%交纳空置物业管理费。
第十六条 前期物业管理住宅小区，因开发建设单位分期开发、分批交付使用的原因，造成小区配套设施和绿化环境未能到位的，业主交纳的物业管理公共服务费应低于规定（约定）收费标准的15%-30%，具体比例应在前期物业服务合同中约定，差额部分由开发建设单位补偿物业管理企业。
第十七条 住宅小区内符合规划要求的封闭式共用车库和露天汽车停车场（停车位），由物业管理企业人员提供管理服务的，经价格主管部门批准，可收取停车管理服务费，具体收费标准由各级价格主管部门在市规定的范围内核定。业主大会成立后的住宅小区，由业主委员会经业主大会同意后，在政府指导价范围内与物业管理企业在物业服务合同中约定停车服务具体收费标准。
在保证业主停车的前提下，有条件的住宅小区可设立外来临时停车位，进入小区执行公务、抢修检修、救护等特种车辆及业主的搬家车、送货车和临时停车时间在一小时内的车辆不得收取停车费，临时停车时间超过一小时的车辆按规定收费标准计次收费。
第十八条 物业的电梯、水泵、中央空调等公共设备设施运行电费及公共照明等其他公共水电费除物业服务合同另有约定外应纳入代收代交费用，由物业管理企业单独列帐，按实际支出费用和约定方式公开合理分摊，具体分摊方式由业主委员会经业主大会同意后与物业管理企业协商确定，业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。物业管理企业办公所用水电费用不得向业主分摊。
住宅区物业公共电费分摊方式可按以下原则确定：公共照明电费按户分摊；二次加压供水水泵电费按用水量分摊；电梯电费可选择按面积、按户、按常住人口或月票方式分摊，除经业主大会同意外不得采用零票方式收取电梯费。空置物业业主公共水电费按正常分摊费用的70%分摊。
第十九条 物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、环卫、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，双方应当签订有偿服务合同，由物业管理企业向委托单位收取手续费。不得向业主收取手续费等额外费用。
第二十条 设有集中供暖系统的物业，应按照"以收抵支、收支平衡"的原则，由物业管理企业提出收费方案，经业主大会同意后收取；业主大会成立前，由开发建设单位与物业管理企业在前期物业服务合同中约定。供暖期结束后，物业管理企业应向业主公布收支情况，若有结余，应结转下一供暖期使用，不得挪作他用。
第二十一条 物业管理企业经相关业主、业主大会同意并办理有关批准手续后，利用物业共用部位、共用设施进行经营所得的收益，在扣除物业管理企业相关费用后，应当将收益的30%用于补贴物业管理公共服务费，收益的70%纳入维修基金，但合同另有约定的除外。
第二十二条 业主、使用人装饰装修房屋的，装修单位（或装修人）应在装修前与物业管理企业签订装修管理协议，并按规定标准交纳装修管理服务费用。物业管理企业不得向业主和装修单位收取任何形式的装修保证金和装修人员出入证工本费、电梯使用费等费用。
第二十三条 物业管理服务收费实行明码标价，物业管理企业应当按价格主管部门的规定将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等在其服务区域内的醒目位置或收费场所公示。
物业管理企业应每半年（或一年）以书面形式向业主、使用人公布物业服务收费、经营性设施收益、公共水电费用分摊、物业维修基金的收支情况，接受业主委员会、业主、使用人和价格主管部门的监督。
第二十四条 物业管理企业应完善内部财务管理制度，强化成本、收支约束。实行物业公共服务费用包干制的，物业管理企业应对每个独立的物业区域单独建帐核算，按合同约定定期公布财务状况；实行物业公共服务费用酬金制的，物业管理企业应当向业主大会或全体业主每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。
第二十五条 物业管理企业未经业主、使用人同意，一次性预收物业公共服务费不得超过六个月，也不得擅自向业主、使用人收取长期占用（一年以上）性质的押金、保证金等费用。
第二十六条 物业管理企业将物业服务合同中的部分专业服务事项外包给其他专业服务企业的，不得降低服务质量，减少服务内容，提高收费标准。
第二十七条 物业管理企业已接受委托实施物业服务并收取相应服务费用的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。
第二十八条 业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当协助物业管理企业督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。
物业发生产权或使用权转移时，业主或者物业使用人应当及时结清物业服务费用。
第二十九条 各级价格主管部门和物业管理行政主管部门应当加强对物业管理企业的服务内容、服务质量和收费项目、标准、收费行为的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》和《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚。
第三十条 各县及江宁、浦口、六合区可依据本办法制定本地区具体实施办法。
第三十一条 本办法由市物价局会同市房产管理局负责解释。
第三十二条 本办法自2005年3月1日起执行，此前凡与本办法不一致的规定同时废止。
南京市普通住宅物业管理公共服务等级收费标准
单位：元/平方米.月
等级
类别
一级 二级 三级 四级 五级
无电梯 0.20-0.30 0.35-0.45 0.50-0.60 0.70-0.80 0.90-1.00
有电梯 0.30-0.50 0.60-0.80 0.90-1.10 1.20-1.50 1.60-2.00
南京市住宅区物业管理停车服务收费标准
单位:元/辆.月
露天
车位 室内车库业
主共用车位 室内车库业
主专用车位 临时停车车位 备注
汽车 80-150 150-300 50-80 5元/次 临时停车计次时间为1小时以上12小时以内
摩托车 助力车（电动自行车）
自行车 有专人管理的封闭式共用车库（棚）
8-12 15-20 3-5
注：机械式立体车库不超过400元/辆.月（业主专用车位不超过130元/辆.月）
南京市物业管理装修管理服务费标准
装修管理服务费 （含装修垃圾清运费） 3.5元/平方米（建筑面积）
广州市社会力量办学管理的暂行规定
广东省广州市人民政府
广州市社会力量办学管理的暂行规定
广州市人民政府
第一条 为加强社会力量办学的管理，根据国家教委《关于社会力量办学的若干暂行规定》，结合广州市的实际情况，制定本规定。
第二条 社会力量办学是指国家企业事业单位、民主党派、社会团体、集体经济组织（不含筹备机构）和国家公民，根据经济和社会发展需要以及办学专长，自筹经费或利用外资联合举办的面向社会招生的民办教育。
社会力量办学由办学所在地的成人教育行政部门和有关业务主管部门共同领导和管理。
第三条 社会力量办学是我国教育事业的组成部份，各级人民政府应予鼓励和支持，对办学成绩卓著的单位或个人应予表彰和奖励。
第四条 社会力量办学必须坚持四项基本原则，反对资产阶级自由化，坚持改革、开放、搞活，贯彻执行国家的教育方针、政策和法律，为社会主义精神文明和物质文明建设服务；必须讲求社会效益，不断提高教学质量；禁止借办学牟利或进行封建迷信活动。
第五条 社会力量办学必须具备下列条件：
（一）办学单位必须具有中华人民共和国法人资格；私人办学者必须是享有政治权利的我国公民。
（二）有明确的办学宗旨、培养目标、办学方案和教学计划。
（三）有良好思想品德并具备必须的文化、技术（专业）知识和熟悉教学业务、具有管理能力的办学负责人和管理人员。
（四）有与办学性质、规模相适应的一定数量和质量并相对稳定的教师队伍。可以聘请经所在单位同意的在职人员为兼职教师。私人办学聘请教师不得超过五人。
（五）有教材、教学设备和教学场所（包括租借场地）。
（六）有办学所需的周转经费。
（七）联合办学或委托培训，须持合同或协议书。私人办学者，须具有相应的学历或技术职称证书以及担保人出具的担保书，并能亲自任教和主持校务工作。
（八）举办刊授、函授校（班）的，应是刊授、函授内容的业务对口单位，并同时具有专门的辅导机构和严格的考核制度。
第六条 社会力量举办国家承认学历的各类文化、技术学校（班），其备案、招生、考试以及证书的验印等，均按国家的有关规定办理。
第七条 社会力量举办非国家承认学历的各类文化、技术学校（班）的审批、备案规定如下：
（一）中央、省、市属单位举办的（不含技工学校和全日制中学附设夜校），由广州市成人教育局审批；区（县）属单位或私人办学由办学所在地区（县）成人教育行政部门审批。
（二）文艺、体育、卫生、交通等专业性学校（班），国家计划外的职前培训和技工学校、全日制学校附设夜校，由各主管业务部门审批后，送同级成人教育部门备案。
（三）凡需在广州地区范围外招生的，须经广州市成人教育局批准。
（四）凡属引进外资联合办学的，由广州市外经贸委审批后，送广州市成人教育局备案。
（五）业经批准开办的各类学校（班），需改变培养目标、办学规模或停办以及办学有效期限届满，需继续开办的，均须按原报批程序办理。
第八条 社会力量办学按审批权限，实行市、区（县）两级管理。
经报广州市成人教育局备案的专业性校（班），由专业主管部门管理，成人教育部门负责统筹、协调、监督工作。
第九条 社会力量举办的各类学校（班），完成教学计划，教学学时累计在50课时以上并经考试合格的，可颁发由广州市成人教育局统一印制的结业证书。
第十条 社会力量举办的各类学校（班）的名称，均应体现该校（班）的性质、类型、层次、分别冠以“业余”、“民办”或“附设夜校”等字样；私人办学的应冠“私立”二字。
第十一条 社会力量举办的各类学校（班）（不含私人办学），均应设立校务管理委员会（小组），实行校务管理委员会（小组）领导下的校长负责制。校长由校务管理委员会（小组）选举产生，并报主管部门备查。校长实行任期制，可连选连任，但一般不得超过三届。
第十二条 凡社会力量办学，要建立和健全必要的制度，以保证教学活动的正常进行。
（一）严格执行教学计划，不得任意变更教学内容或减少教学时间，不得随意停课或延迟开学时间，不得无故让学员退学。
（二）加强学籍管理，坚持考勤制度，保持正常的教学秩序。
（三）定期组织实施考试考核，要严肃考风考纪，杜绝舞弊。
（四）严格执行物价管理部门规定的收费办法及标准，统一使用广州市成人教育局印制的收据。
（五）健全财务制度，每半年或每期结算一次，并报主管部门核查；要接受财政、审计、银行等部门的监督；定期公布帐目。
第十三条 各类学校（班）应按学费收入的5％向审批部门缴交社会力量办学管理费。管理费的使用由财政部门监督，专款专用。
第十四条 凡社会力量办学需向全日制学校租、借用校舍的，按广州市教育局、广州市物价局的有关规定交纳费用，可悬挂校牌。不得损坏学校各种设施。
第十五条 社会力量办学需张贴或刊、播招生广告的，按市的有关规定办理报批手续。
第十六条 华侨、港澳台同胞、外籍华人捐资办学及其与内地单位联合办学，其所需聘请外籍教师讲学、进口教学设备等，按国家的有关规定办理。
第十七条 凡过去未经批准备案的社会力量举办的各类校（班），应在本规定公布生效之日起三个月内补办手续；经审查合格予以批准后，方可继续举办。否则，一律责令停办。
第十八条 对违反本规定者，由办学所在地成人教育部门区别情况，给予下列处理：
（一）凡未经批准备案而擅自招生者，一经发现，一律责令停办，除退回学费外，并可罚款五百元至二千元。
（二）对私刻校印或伪造、滥发结业证书者，除作废处理外，并可罚款五百元至一千元。
（三）对利用办学名义搞封建达信或其他非法活动者，除责其停课整顿外，并可罚款三百元至五百元。
（四）对伪造和瞒报帐目、报表者，除给予警告外，并可罚款二百元至五百元。
（五）对不接受管理或不执行教学计划的，经规劝无效者，责令其停办，并退学生学费。
第十九条 凡不服处理者，可在接到处罚通知第二天起十五天内，向执罚部门的上级管理机关申诉或向当地人民法院起诉；对逾期不申诉或不起诉又拒不执行处罚的，执罚部门可向当地人民法院申请强制执行。
第二十条 本规定的罚款收入，全额上缴地方财政。
第二十一条 本规定由广州市人成人教育局解释。
第二十二条 本规定自公布之日起执行。如过去的规定与本规定有抵触的，按本规定执行。
1987年8月10日
