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海南省海口市人民政府


海口市地价管理办法
海口市人民政府



《海口市地价管理办法》已经一九九八年七月十日海口市人民政府第五次常务会议审议通过，现予颁布，自颁布之日起施行。


第一条 为加强本市地价管理，合理调控、引导地价水平，规范市场行为，保障国有土地所有人和使用人的合法权益，依据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》及有关法律、法规，制定本办法。
第二条 在本市行政辖区内进行基准地价、标定（准）地价、国有土地使用权出让价格、交易价格等地价的评估和管理，应当遵守本办法。
第三条 市土地管理部门会同市价格主管部门具体负责本市行政辖区内的地价管理。
第四条 本市对土地使用权价格实行直接管理和间接管理相结合的原则，建立以基准地价、标定（准）地价为基础的地价调控机制。
第五条 基准地价是城镇内一定时期的不同土地区域或级别的不同用途的土地使用权单位面积平均价格。
标定（准）地价是以基准地价为基础确定的标准宗地在正常土地市场和正常经营管理条件下某一期日的土地使用权价格。
第六条 基准地价和标定（准）地价由市价格主管部门会同市土地管理部门等有关部门拟定，经市人民政府批准后，定期向社会公布，并报省级相关行政主管部门备案。
第七条 基准地价、标定（准）地价依照原国家土地管理局1993年6月22日发布实施的《中华人民共和国行业标准（ＴＤ）－城镇土地估价规程（试行）》（以下简称《估价规程》）拟定。国家有新的标准时，从其规定。
第八条 基准地价和标定（准）地价在首次公布后每二至三年调整、公布一次；土地市场价格涨落幅度较大时，也可以每一年调整、公布一次。
第九条 基准地价、标定（准）地价评估成果可以采用图、表两种形式公布。
基准地价评估成果包括城镇土地的级别或区域界线、范围及区域范围内不同用途的基准地价和评估的基准期日等内容。
标定（准）地价评估成果包括所选标准宗地的具体位置、条件及相应的土地使用权价格和评估的基准期日等内容。
第十条 以协议方式出让土地使用权的，出让价格不低于海南省人民政府确定的最低价。
第十一条 以招标、拍卖方式出让土地使用权的，招标、拍卖底价由市土地管理部门、市价格主管部门按不低于标定（准）地价的原则共同核定，报市人民政府批准后执行。
第十二条 土地使用人经市规划部门批准，增加容积率的，应当在市规划部门批准后十五日内向市土地管理部门补交容积率调整后的地价款差额。
第十三条 市土地管理部门应当在每个月的前三个工作日公布上月出让宗地的出让价格及出让方式、出让年限、受让人、使用用途、面积、位置等内容，接受社会监督。
第十四条 土地使用权转让、出租、抵押的，交易双方当事人应当在签订转让、出租、抵押合同后十日内到市土地管理部门办理登记，申报交易土地的评估价格、转让的成交价格、租金、抵押担保金额，不得瞒报或作不实申报。市土地管理部门应当在十日内作出是否给予登记的决定，
并书面通知当事人。
在土地所有权、土地使用权、土地他项权利变更登记过程中涉及的其他地价管理事项，依据原国家土地管理局颁布的《土地登记规则》的有关规定执行。
第十五条 土地使用权转让的成交价格明显低于同期、同类、同质宗地的市场价格，且低于标定（准）地价20％的，转让双方当事人又未能议定合理的转让价格时，市人民政府可以按照成交价格直接行使优先购买权。
市人民政府行使优先购买权时，制作《国有土地使用权优先购买决定书》，并送达土地使用权转让双方当事人。《国有土地使用权优先购买决定书》的内容应包括优先购买宗地的位置、面积、用途、权属状况，行使优先购买权的原因等。
优先购买的土地，由市人民政府委托市土地管理部门管理。
第十六条 土地使用权转让的市场价格在一定时期内因不合理投机等非正当因素导致上涨过快过高，严重影响房地产市场秩序的，市人民政府可以采取冻结地价、限制特定区域内土地转让等必要措施。
第十七条 以出让方式取得并用于普通居民住宅建设的土地使用权，其转让的土地增值额不得超过扣除项目金额的20％。扣除项目依照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第六条确定。
按前款规定转让土地使用权的，转让双方当事人应当在转让合同签订前将土地使用权转让价格报市土地管理部门和市价格主管部门共同核准，核准结果送交税务部门备案。土地使用权转让价格未经市土地管理部门和市价格主管部门共同核准的，市土地管理部门不予办理转让登记。
第十八条 以划拨方式取得的土地使用权转让时，应当按规定办理出让手续并按标定（准）地价40％缴纳土地使用权出让金。
房屋所有权人以营利为目的，将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中所含土地收益上缴国家，其标准由市土地管理部门会同市价格主管部门拟定，报经市人民政府批准后执行。
第十九条 具有下列情形之一的，应当进行地价评估：
（一）土地使用权出让；
（二）土地使用权出售、交换和赠与；
（三）土地使用权出租、抵押；
（四）处分抵押的土地使用权或以土地使用权清偿债务；
（五）企业兼并、分立、破产清算、联营、股份制改造等引起土地使用权转移的；
（六）依法收回土地使用权；
（七）法律、法规规定需要进行地价评估的其他情形。
第二十条 地价评估必须由具备相应资格的评估机构办理。
在本市范围内从事地价评估业务的地价评估机构必须向市土地管理部门备案，并于每年的12月31日以前向市土地管理部门报送年度地价评估业绩报告、专业技术人员变动情况及三宗地的地价评估实例报告书。
第二十一条 评估机构作出的地价评估结果，必须报经市土地管理部门确认；改建或新设股份有限公司的地价评估结果的确认按国家有关规定执行。
国有企业土地资产的评估结果由市土地管理部门做初步确认后，再移送国有资产管理部门做终极确认。
对地价评估结果行使确认职权的部门应当出具地价评估结果确认书。
经确认的地价评估结果自评估基准期日起六个月内有效。
第二十二条 以拍卖方式处分抵押的土地使用权或以拍卖的土地使用权清偿债务的，拍卖底价不得低于经市土地管理部门确认的评估价格。国家另有规定的，从其规定。
第二十三条 地价评估应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定（准）地价为基础，参照本市的市场价格进行评估。
第二十四条 根据评估目的，地价评估应依照《估价规程》分别或综合采用以下几项方法：
（一）基准地价系数修正法；
（二）剩余法；
（三）收益还原法；
（四）市场比较法；
（五）成本逼近法；
（六）路线价法。
其中，（一）、（二）、（三）、（四）项方法应作为主要评估方法，（五）、（六）项方法作为辅助评估方法。
第二十五条 土地使用权交易双方当事人及地价评估机构对市土地管理部门不予确认、登记的决定或对市人民政府行使优先购买权的决定持有异议的，有权依照《行政复议条例》或《中华人民共和国行政诉讼法》的规定，申请复议或起诉。
第二十六条 违反本办法第二十三条规定，地价评估机构不按国家规定的技术标准和评估程序评估地价、出具虚假证明文件的，由市土地管理部门提请授予其资格的行政管理部门依照有关规定处理。
第二十七条 本市集体土地建设用地的地价管理，参照本办法执行。
第二十八条 本办法由市国土海洋资源局负责解释。
第二十九条 本办法自颁布之日起施行。本市过去制定的有关规定与本办法相抵触的，以本办法为准。



1998年8月18日
海南省海口海关


中华人民共和国海口海关对海南经济特区进口物资出岛的管理办法
海口海关

办法
第一条 为了促进海南经济特区（以下简称“海南特区”）建设和发展，加强海关对进口物资出岛的管理，根据《国务院关于鼓励投资开发海南岛的规定》和《中华人民共和国海关对海南经济特区进出境货物、运输工具、行李物品和邮递物品的管理规定》，制定本办法。
第二条 本办法所述的“出岛物资”系指：海南特区进口转销岛外的货物；特区企业进口料、件生产、组装销往岛外的制成品；运往岛外加工的进口料、件以及暂时出岛的进口物资，如广告品、货样、租赁物资等。
第三条 海南特区的进口货物，如需运往内地，应分别按下列规定办理：
（一）国家限制进口的货物和国家规定统一经营的进口商品，海关凭国家规定的主管部门的批准文件验放；
（二）特区企业使用进口成套散件、成套组装件或关键件生产、组装的国家限制进口的机电产品，在国家主管部门核定的内销额度内，海关凭海南省人民政府授权的主管部门的批准文件验放；
（三）使用其他进口料件组装的国家限制进口产品，海关凭海南省人民政府授权的主管部门的批准文件验放。
（四）特区企业使用进口料、件生产、组装的非国家限制进口产品，可直接向海关办理有关手续。
上述（一）、（二）、（三）、（四）项所列货物，货物所有人或其代理人应填写《海南特区运往内地货物报关单》向海关申报，由海关查验，照章补税后放行。
凡是属国家限制、控制、归口管理进口的货物，还应交验国家规定的主管部门的批准文件。
第四条 企业使用进口料、件或部分进口料、件生产、组装的产品，运往内地时，海关按下列规定办理：
（一）凭原《进口货物报关单》或原进口货物发票的影印件和海关签发的税款交纳证，由海关对该产品所含的进口料、件，照章补税。
（二）需补征税款的制成品，货物所有人或其代理人如对所含进口料、件的品名、数量、价值申报不清的，海关按制成品补征税款。
第五条 海南特区企业进口原材料委托内地加工的按以下规定办理：
（一）属于加工国家限制进口的机电产品，应向海关交验海南经贸主管部门的批准文件；
（二）加工制作非国家限制进口的机电产品及其他料件，可直接向海关办理手续；
上述（一）、（二）项所列货物，货物所有人或其代理人应向海关交验有关批准文件和加工合同，同时应向海关交纳相当于货物税款的保证金，由海关核准后发给《出岛加工登记手册》。加工后的制成品，应在合同规定的期限内全部返回海南特区，制成品需在内地销售的，按本办法第
三条办理。
第六条 出岛加工的制成品，在加工所在地附近口岸出口的，原货物所有人或其代理人应凭出境地海关签注的证件，在货物出口后一个月内向主管地海关办理核销手续。
第七条 从国内其他地区运进海南特区的进口货物或含有进口料、件的制成品，如需复运出岛的，在货物运进时，货物所有人或其代理人必须向运进地主管海关登记备案，否则，在复运出岛时，海关将视同海南进口物资运往内地进行管理。
第八条 海南特区免税进口自用的机器、设备、交通工具和办公用品运往内地，以及在海南特区承包工程于施工结束后将进口的施工机器运往内地的，均应向海关交验国家规定的主管部门批准文件，经海关审核认可，按规定验放，应纳税的还须补缴税款。
第九条 暂时出岛的物资，如广告品、货样、展览品，货物所有人或其代理人应填写《海南特区运往内地货物报关单》向海关申报，由海关收取保证金或保证函放行。上述货物，应在六个月内运回海南特区。运回时，海关给予办理有关担保销案手续。
第十条 特区内经营租赁业务的企业，如需将机器、设备出租给岛外单位使用，应向海关交验国家规定主管部门的批准文件和租赁合同，海关按租金征税验放。有关机器、设备应在租赁合同期满后运回特区。
第十一条 出岛物资，必须经设有海关机构的海口秀英港、海口新港、三亚港、海口机场、八所港等口岸通过，向海关申报，接受海关监管。
第十二条 违反本办法的，由海关按《中华人民共和国海关法》及有关规定处罚。
第十三条 本办法自1991年1月1日起施行。



1991年1月1日