教育部关于印发《教育部哲学社会科学研究后期资助项目实施办法(试行)》的通知

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广东省深圳市人民政府


深圳经济特区物业管理行业管理办法
(深圳市人民政府二届101次常务会议审议通过

1998年7月20日深圳市人民政府令第74号发布)





《深圳经济特区物业管理行业管理办法》已经市政府二届第101次常务会议审议通过，现予发布。自发布之日起施行。

第一章 总 则
第一条 为了加强对物业管理行业的监督管理，规范物业管理企业的行为，维护物业管理服务市场秩序，促进物业管理行业健康发展，根据法律、法规的规定，结合深圳经济特区（以下简称特区）实际，制定本办法。
第二条 在特区从事住宅区、工业区、商住楼、写字楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地的管理服务，应遵守本办法。
第三条 物业管理服务应当遵循社会化、专业化、企业化的原则，保持物业与城市环境的整洁优美，保障物业的安全使用，维护业主和其他非业主使用人的合法权益。
第四条 深圳市人民政府住宅行政管理部门是物业管理行业的主管部门（以下简称市主管部门），依法对物业管理行业进行指导、监督和管理。
区人民政府住宅行政管理部门（以下简称区主管部门）在市主管部门的指导下负责本辖区内物业管理行业的监督、管理工作。
第五条 深圳市物业管理行业协会是物业管理行业的自律性组织，依照本办法规定履行职责。

第二章 物业管理企业
第六条 本办法所称物业管理企业，是指依法设立的，为住宅区、工业区、写字楼、商住楼等各类物业及相配套的公用设施、设备、公共场地提供专业化、一体化管理服务的企业法人，包括物业管理专营企业和兼营企业。
第七条 在特区设立物业管理企业，须具备下列条件：
（一）注册资本不得少于人民币五十万元；
（二）有十名以上物业管理人员，包括三名以上持有房地产、建筑工程、机电设备专业大专以上学历证书的专职技术人员、一名以上具有会计师技术职称的专职会计人员。
（三）法律、法规规定的其他条件。
增加物业管理经营业务范围的，须具备前款规定的条件。
工商行政管理部门对符合本办法规定条件的，给予办理工商登记手续；对不符合本办法规定条件的，不予登记。
第八条 物业管理企业应当在取得营业执照之日起三十日内到住所地的区主管部门备案，并申请领取《物业管理资质证书》；区主管部门应自受理申请之日起十五个工作日内完成初审，并报市主管部门核准，市主管部门应在收到申请后三十个工作日内核准颁发《物业管理资质证书》，
不予核准的，应给予书面答复。
未取得《物业管理资质证书》的，不得从事物业管理业务。
第九条 市主管部门对《物业管理资质证书》实行等级证定和年度审核制度。
一、二、三级《物业管理资质证书》的等级标准及评定办法由市主管部门制定并公布。对符合规定条件的物业管理企业，市主管部门应予评定相应的等级，并将评定结果登报公布。
对年度审核不合格的物业管理企业，由市主管部门责令限期整改；逾期仍不合格的，应予降级，直至收回资质证书。
第十条 物业管理企业不得转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》。物业管理企业如发生更名、分立、合并或其他工商变更登记事宜，应按本办法规定重新办理备案及资质证书核准手续。

第三章 物业管理的招标投标
第十一条 委托物业管理企业对物业进行管理服务的，应当采用招标的方式确定物业管理企业，但符合下列条件之一的除外：
（一）物业由开发建设单位自用的；
（二）在一个物业管理区域内，多层物业总建筑面积低于五万平方米的，或高层物业总建筑面积低于二万平方米的，或多层、高层混合物业总建筑面积低于三万平方米的。
前款物业管理区域的范围，由市主管部门会同有关部门划定。
第十二条 物业未交付使用的，或物业已交付使用，但业主管理委员会尚未成立的，由开发建设单位负责物业管理服务的招标组织工作；业主管理委员会已经成立的，由业主管理委员会负责物业管理服务的招标组织工作，但法律、法规规定由开发建设单位在一定期限内负责物业管理服
务的，从其规定。
业主管理委员会组织招标活动的，应经业主大会讨论决定。
招标组织者享有下列权利：
（一）编制招标文件，组织招标活动；
（二）选择和确定符合资质条件的投标人；
（三）根据评标原则决定评标、定标办法；
（四）选定中标人；
（五）依法享有的其他权利。
第十三条 招标组织者组织物业管理服务招标，应当成立招标机构。招标机构中应有市、区主管部门的代表参加。
招标机构负责招标活动具体实施，审定标底，提出评标、定标办法和定标意见。
第十四条 招标组织者制作招标文件应客观、公正，并广泛听取业主及非业主使用人的意见。
前款所称招标文件包括招标书、投标须知、订立委托管理合同的条件及协议条款。招标书应当包括以下内容：
（一）物业规划建设的基本情况，包括占地面积、建筑面积、产权状况、商业用房及管理用房、公用设施专用基金和房屋本体维修基金、公用设施、设备及公共场地的情况、园林绿化状况、社区文化娱乐设施等；
（二）物业管理的内容和要求；
（三）投标书编制的方式及依据；
（四）投标人的资质和条件；
（五）组织解释招标文件及实地查验物业的时间、地点；
（六）送达投标书的地点及截止时间；
（七）开标、评标的时间、地点；
（八）其他需要说明的事项。
第十五条 物业管理服务招标，可以采取公开招标、邀请招标的。符合下列条件之一的，经市主管部门批准，可以采用议标方式：
（一）物业的使用在保密或安全方面有特别要求的；
（二）外国政府、个人、国际金融机构及港澳台同胞赠款建设，并且明确要求采取议标方式的。
前款所称议标，是指招标组织者与二家以上（含二家）的物业管理企业就特定物业管理服务的发包条件进行协商，择优选定中标人的招标方式。
招标方式一经确定，不得中途变更。
第十六条 采用公开招标方式的，招标组织者应当提前一个月通过报刊、广播、电视或其他方式公开发布招标公告，同时报市、区主管部门备案；采用邀请招标方式的，招标组织者应向符合资质要求的三家以上（含三家）的物业管理企业发出投标邀请书，同时报市、区主管部门备案。

前款招标公告或投标邀请书应包括下列内容：
（一）招标组织者的名称、地址；
（二）拟招标的物业的名称、类别、用途、座落地点、建筑面积等；
（三）投标的地点和期限；
（四）获取招标文件的办法、时间、地点及相关的费用等。
第十七条 参加投标的物业管理企业应当按照招标文件规定的内容和要求编制投标书。投标书应当包括以下主要内容：
（一）物业管理处机构设立方案、运作流程及各项管理规章制度；
（二）管理服务人员配备方案；
（三）管理服务用房及其他物资装备配置方案；
（四）管理服务费用收支预算方案；
（五）管理服务分项标准与服务承诺；
（六）社区文化服务方案；
（七）管理服务模式设想等。
第十八条 受开发建设单位委托、对同一物业承担过管理服务的物业管理企业，在同等条件下享有优先中标权。
前款物业管理企业有二家以上的，最后承担管理服务的一家享有优先中标权。
第十九条 物业管理服务招标应当坚持公开、公平、公正和诚实信用的原则。招标、投标双方不得弄虚作假，恶意串通，损害对方或其他投标人的合法权益。

第四章 物业管理服务
第二十条 开发建设单位或业主管理委员会应当与物业管理企业签订委托管理合同，并报区主管部门备案。
委托管理合同由市主管部门会同市工商行政管理部门共同制订示范文本。
第二十一条 物业管理企业应在其接受委托的物业范围内设立管理处，并就下列事项提供专业化管理服务，业主及非业主使用人应当给予配合：
（一）房屋本体及其配套设施的合理使用、维修和养护；
（二）消防设施、电梯及其他机电设备、沟、渠、池、井、道路及路灯、停车场、单车棚等公用配套设施、设备和公共场地的使用、维修养护和管理；
（三）协助有关部门维持社区公共秩序和治安秩序；
（四）按照有关规定对车辆的行驶和停泊进行引导和管理；
（五）环境卫生的清洁、消杀和维护；
（六）园林绿化地维修、养护和管理；
（七）法律、法规和委托管理合同规定的其他物业管理服务。
物业管理企业对属于业主和非业主使用人的特定财产提供保管服务的，应当另行订立保管合同，明确保管关系。
第二十二条 物业管理企业可以通过公开招标等方式聘请专营公司承担机电设备、清洁卫生、园林绿化、工程维修等专项服务，但不得将物业管理的整体责任以承包、租赁或其他方式转让给其他单位或个人。
第二十三条 物业管理企业提供物业管理服务，应当遵循国家有关的强制性标准；没有国家强制性标准的，应当符合市主管部门规定的行业标准。鼓励物业管理企业采用国外先进的管理服务标准，提高管理服务水平。
第二十四条 物业管理服务费由物业管理成本、物业管理企业的佣金以及法定税费构成。物业管理企业的佣金不得超过物业管理成本的百分之十。
下列项目支出列入物业管理成本，但不得重复计算：
（一）管理处管理人员的工资、福利；
（二）保洁消杀费；
（三）治安防范费；
（四）公用配套设施日常维修养护费；
（五）园林绿地维修养护费；
（六）用于物业管理的固定资产折旧及办公费用；
（七）公用部位水电费；
（八）电梯运行维修养护费；
（九）中央空调费。
第二十五条 物业管理服务收费，应当根据法律、法规、规章和委托管理合同的规定，遵循合理、公开以及管理服务水平与社会承受能力相适应的原则。具体收费标准由业主管理委员会与物业管理企业协商确定，经业主大会讨论通过后执行。
市主管部门和市价格行政管理部门可以根据国家价格法的基本原则，结合特区物业管理行业的实际情况，制定物业管理服务收费的分类指导标准，明确规定相应的基准价及其浮动幅度，物业管理企业应当遵照执行。
第二十六条 物业管理企业收取管理服务费用的标准及其服务项目应当提前公布。
开发建设单位根据法律、法规规定自行或委托物业管理企业进行管理服务的，应在物业销售时即公布收费标准及其服务项目，并承担物业入住前的管理服务费用。
第二十七条 物业管理服务费用由物业管理企业向业主收取。其他任何单位和个人不得重复收取项目或性质相同的费用。
业主应当按时交纳管理服务费用。
第二十八条 管理服务费用的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第二十九条 物业管理企业根据委托管理合同和有关法律、法规的规定，对属全体业主共有的商业用房及其他公用配套设施、设备和场地进行经营管理的，其收入应当用于物业的管理服务，不得挪作他用。
前款经营性收入的收支情况应按规定每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第三十条 物业管理企业应对在一个物业管理区域内收取的管理服务费用及按规定用于管理服务的经营性收入实行独立核算。除去管理服务的成本开支、物业管理企业的佣金和依法应缴纳的税、费后，有结余的，应转入本物业管理区域下年度的管理服务费用，不得擅自提取或挪作他用
。
第三十一条 在物业管理区域内，依照法律、法规规定设置有公用设施专用基金、房屋本体维修基金的，物业管理企业应按规定的用途使用，不得挪作他用。
前款基金的收支帐目，应每三个月至少公布一次，并接受业主或业主管理委员会的质询和监督。
第三十二条 物业管理企业在合理的时间内对物业进行巡视、检查，或对公用配套设施、设备、公共场地和房屋本体共用部位及设施进行维修养护或改造，或按规定对物业的装修进行监管的，业主或非业主使用人应当提供方便并接受监管，不得无理拒绝或阻挠。具体巡视、检查的内容
和时间、维修养护或改造的项目及施工的时间、地点均应当提前公布。
业主、非业主使用人与物业管理企业对前款维修养护或改造的项目有分歧的，由市、区主管部门决定执行；对维修养护或改造的费用有疑义的，可向物业管理企业提出质询，物业管理企业应当在收到质询后七日内予以答复。
第三十三条 业主及其他非业主使用人对物业管理企业公布的收费标准及服务项目、物业管理的收支帐目有疑义的，可向市、区主管部门和价格行政管理部门投诉；市、区主管部门或市、区价格行政管理部门应在收到投诉后及时予以查处，并将查处结果书面通知投诉人。

第五章 物业管理行业协会
第三十四条 市物业管理行业协会是依法登记成立的物业管理行业的自律性社团法人。其主要职责是：
（一）制定物业管理行业行为准则及道德规范；
（二）组织物业管理行业从业人员的业务培训、考试；
（三）受理对会员的投诉，组织调查，并向有关部门提出处理意见；
（四）向市主管部门反映物业管理行业的意见、建议和要求，维护物业管理行业的合法权益；
（五）调解行业内部的争议；
（六）协助市、区主管部门开展物业管理服务质量评优活动；
（七）办理主管部门委托的其他事项。
第三十五条 依法成立的物业管理企业和其他从事物业管理活动的组织可以申请加入市物业管理行业协会，成为协会团体会员；从事物业管理服务和理论研究工作的个人，可以申请加入市物业管理行业协会，成为个人会员。
会员应当遵守物业管理行业协会章程并按规定缴纳会费。
第三十六条 市物业管理行业协会会员大会是协会的最高权力机构，理事会是会员大会的执行机构。会员大会和理事会的职权由章程规定。
第三十七条 理事会理事由协会选举产生。理事总人数由章程规定。

第六章 法律责任
第三十八条 未取得《物业管理资质证书》，擅自从事物业管理业务的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
第三十九条 物业管理企业未按规定办理《物业管理资质证书》年审的，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，收回资质证书，并可处以违法经营所得一倍以下罚款。
第四十条 转让或以出租、挂靠、外借等形式变相转让《物业管理资质证书》的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，收回资质证书，并处以违法经营所得一倍以下罚款。
第四十一条 违反本办法规定，未采用招标投标方式确定并委托物业管理企业承担管理服务的，委托行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。
第四十二条 违反本办法规定，未经市主管部门批准，擅自采用议标方式的，招标行为无效，由市、区主管部门责令限期改正；逾期不改正的，对委托人和接受委托的物业管理企业分别处以二万元以上五万元以下罚款。采用公开招标或邀请招标方式未报市、区主管部门备案的，由市、
区主管部门责令改正，并给予通报批评。
第四十三条 违反本办法规定，招标、投标双方弄虚作假、恶意串通的，招标投标行为无效，由市、区主管部门给予警告，并分别处以五万元以上十万元以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十四条 物业管理企业违反本办法规定，擅自增加管理服务费收费项目或提高收费标准的，应当退还多收部分，并由市、区价格行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，给予通报批评，并处以多收金额五倍以下罚款；造成他人损失的，应承担赔偿责任。
第四十五条 物业管理企业违反本办法规定，将用于物业管理服务的经营性收入挪作他用，或将管理服务费用、专项服务基金擅自提取或挪作他用的，由市、区主管部门责令限期改正，并给予通报批评；逾期不改正的，处以挪用金额一倍以下罚款；造成损失的，应承担赔偿责任；构成
犯罪的，依法追究刑事责任。
第四十六条 违反本办法规定，不按时交纳规定的管理服务费用的，物业管理企业可限期其交纳，逾期不交纳的，可按日收取千分之三的滞纳金；连续三个月不交纳的，可以按照法律、法规和委托管理合同的规定进行催缴或向人民法院申请支付令。
物业管理企业与供水、供电、供气等单位签定有委托抄表及收费合同的，可按合同规定采取相应的催缴措施。

第七章 附 则
第四十七条 本办法自发布之日起施行。



1998年7月20日
中宣部 新闻出版署


关于印发《关于建立违纪违规报刊警告制度的意见》《违纪违规报刊警告制度实施细则》的通知

新出联［２０００］１９号

各省、自治区、直辖市党委宣传部，新闻出版局：
　　中央宣传部、新闻出版署《关于建立违纪违规报刊警告制度的意见》已经中央同意。为贯彻落实建立违纪违规报刊警告制度的要注，中央宣传部、新闻出版署制定了《违纪违规报刊警告制度实施细则》。
　　现将《关于建立违纪违规报刊警告制度的意见》、《违纪违规报刊警告制度实施细则》印发你们，请认真贯彻。

中宣部　　　　
新闻出版署　　　
二０００年五月二十九日


关于建立违纪违规报刊警告制度的意见

　　加强对宣传思想文件阵地的管理，包括加强对报刊特别是小报小刊等传媒阵地的管理，坚持确立和维护马克思主义的指导地位，严格宣传纪律，不给错误的言论提供传播阵地，是当前各级党委宣传部门和新闻出版行政管理部门的重要任务。为确保报刊正确的舆论导向，促进报刊业繁荣健康发展，现就建立违纪违规报刊警告制度提出如下意见：
　　一、建立警告制度是强化新闻舆论工作宏观管理约束力的重要措施
　　党的十四大以来，宣传思想线路总结历史经验，根据新形势下出现的新情况、新问题，加强宏观管理，建立健全管理制度和机制，对于新闻舆论工作坚持正确的舆论导向，为人民服务、为社会主义服务、为全党全国工作大局服务，发挥了重要的保障作用，取得了明显成绩。但是，对一些报刊管理不到位、措施不落实的问题仍然存在，特别对小报小刊的管理始终是一个薄弱环节。建立违纪违规报刊警告制度，是为了强化约束机制，进一步健全和完善宏观管理制度，坚持以正确的舆论引导人所采取的重要措施。建立警告制度，有利于增加新闻舆论工作宏观管理的约束力，保证党的新闻宣传工作的方针政策更好地贯彻落实；有利于规范报刊的管理，维护正常的宣传秩序；有利于促进报刊业的繁荣健康发展。
　　二、实行警告制度的职责要求
　　按照分级管理的原则，中央宣传部负责对中央级报刊新闻宣传工作的管理，对出现违纪违规问题的中央级报刊提出警告意见，由新闻出版署发出《警告通知书》，抄送该报刊的主管、主办单位，并向中央宣传部备案。各省、自治区、直辖市党委宣传部要严格实行属地管理，负责对本地报刊，包括中央国家机关和中央级媒体在本地所办报刊新闻宣传的管理工作，对出现的违纪违规问题提出警告意见，由当地新闻出版行政管理主办单位，并向中央宣传部、新闻出版署和党委宣传部备案。
　　党委宣传部和新闻出版行政管理部门对报刊出现的以下违纪违规问题提出警告：
　　１、否定马列主义、毛泽东思想、邓小平理论的指导地位，造成恶劣的社会影响；
　　２、违背党路线、方针、政策，出现严重的政治错误；
　　３、泄露国家秘密，危害国家安全，损害国家利益；
　　４、违反民族、宗教政策，危害民族团结，影响社会稳定；
　　５、宣扬凶杀、暴力、色情、迷信和伪科学，思想导向错误；
　　６、传播谣言，编发假新闻，干扰工作大局；
　　７、党委宣传部门和新闻出版行政管理部门认定的其他严重错误。
　　三、警告制度的实施办法
　　１、党委宣传部门和新闻出版行政管理部门发现管辖范围内的报刊出现违纪违规问题，新闻出版行政管理部门要及时发出《警告通知书》，指出问题，提出警告。
　　２、党委宣传部门和新闻出版行政管理部门对违纪违规报刊提出警告意见后，该报刊主管、主办单位要作出书面检查，并对造成错误的报刊负责人和责任人，给予相应处分。新闻出版行政管理部门要装饰有关报刊发生的违纪违规情况，记录在案。
　　３、党委宣传部门和新闻出版行政管理部门对报刊提出警告的情况，统一刊登在中央宣传部新闻局主办的《内部通信上，在新闻出版系统公布。
　　４、对一年内受到三次警告的报刊，由新闻出版署给予停业整顿的行政处罚。该报刊的主管部门要撤换该报刊总编辑或社长，给予有关责任人必要的行政处分。党委宣传部门要会同新闻出版行政管理部门督促处罚工作的落实，对违纪违规报刊的整改情况认真验收。
　　５、违纪违规报刊停业整顿结束后，如再发生违纪违规问题，出现严重导向错误，由新闻出版署撤销该报刊的刊号。
　　各级党委宣传部门和新闻出版行政管理部门要充分认识加强报刊管理对于全党全国工作大局的极端重要性，进一步增强政治意识、大局意识、责任意识。要加强领导，组织专人和专门机构做好报刊阅评工作，严格把关，认真落实违纪违规报刊警告制度。

　

违纪违规报刊警告制度实施细则

　　中央宣传部、新闻出版署《关于建立违纪违规报刊警告制度的意见》，已经中央同意。现制定违纪违规报刊警告制度实施细则如下：
　　１、建立违纪违规报刊警告制度，是在新形势下针对报刊宣传出现的新情况、新问题，为强化新闻舆论宏观管理约束力，坚持以正确的舆论引导人所采取的一项重要措施。党委宣传部门和新闻出版行政管理部门，要充分认识加强报刊管理对于全党全国工作大局的极端重要性，加强领导，严格把关，紧密结合新闻舆论宏观管理的各项制度、机制和报刊的行政管理，认真组织实施这项管理制度。
　　２、中央和各省、自治区、直辖市的党委宣传部门、新闻出版行政管理部门，共同负责实施违纪违规报刊警告制度。
　　３、中央宣传部按照文件有关规定，对中央级报刊出现的违纪违规问题进行认定后，提出给予警告的正式书面意见，报经中央宣传部主管领导同意，由新闻出版署发出《警告通知书》，并向中央宣传部备案。新闻出版署在行政管理中，对中央级报刊出现的违纪违规问题，可按文件的有关规定，经新闻出版署期主管同意，直接发出《警告通知书》，同时向中央宣传部通报并备案。
　　４、省级党委宣传部按照文件有关规定，对本地报刊，包括中央国家机关和中央级媒体在本地所办报刊出现的违纪违规问题进行认定后，提出给予警告的正式书面意见，报经省级党委宣传部主管领导同意，由当地新闻出版行政管理部门发出《警告通知书》，并报中央宣传部、新闻出版署和省级党委宣传部备案。省级新闻出版局在行政管理中，对本地报刊，包括中央国家机关和中央级媒体在本地所办报刊出现的违纪违规问题，可按文件的有关规定，经省级新闻出版局主管领导同意，直接发出《警告通知书》，同时向省级党委宣传部通报并备案，再由省级党委宣传部和省级新闻出版局向中央宣传部、新闻出版署备案。
　　５、《警告通知书》由新闻出版署制定统一格式，主要包括违纪违规主要事实、查处依据、查处要求等内容。《警告通知书》由新闻出版行政管理部门下达违纪违规报刊，并抄送违纪违规报刊的主管、主办单位。
　　６、受警告报刊的主管、主办单位，在接到《警告通知书》１０天内，要向党委宣传部和新闻出版行政管理部门报头书面检查和对有关责任人的处理意见。新闻出版行政管理部门要将有关报刊发生的违纪违规情况，记录在案。
　　７、中央宣传部新闻局主办的《内部通信》，根据对违纪违规报刊实行警告的有关备案材料，以通报的形式在新闻出版系统公布。
　　８、对受到首次警告后一年内累计三次警告的报刊，由新闻出版署给予停业整顿的行政处罚。该报刊的主管部门要撤换该报刊总编辑或社长，给予有关责任人必要的行政处分。
　　９、对于受到停业整顿处罚的报刊，党委宣传部门要会同新闻出版行政管理部门督促处罚工作的落实，包括是否已对有关领导和责任人进行必要的处分，是否建立健全有关规章制度，认真验收该报刊的整改工作。
　　１０、受到停业整顿处罚的报刊复刊后，如再发生违纪违规问题，出现严重导向错误，经党委宣传部门和新闻出版行政管理部门认定后，由新闻出版署撤销该报刊的刊号。
　　１１、党委宣传部门和新闻出版行政管理部门认定的有特别严重违纪违规问题的报刊社，可由新闻出版署直接给予停业整顿直至撤销刊号的行政处罚。
　　１２、负责个体实施警告制度的职能部门，要定期召开联席会议，交流情况、沟通信息，认真研究报刊宣传管理工作中出现的新问题，形成管理合力。
　　１３、违纪违规报刊警告制度从２０００年７月１日起实施。
　　１４、本细则由中央宣传部和新闻出版署负责解释。
　　附件：《报刊违纪违规警告通知书格式样本》（略）